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建筑市场信息不对称研究 -------------------------------------------------------------------------------- 1、建筑市场经济人与信息模式 建筑产品具有一次性、单件性、后验性和生产场所滚动性等特点。建筑产品的生产制造过程构成了建筑活动，建筑活动（市场）的参与得称为建筑市场的经济人。为了分析问题方便和简化，归纳如下： 业主方：也称建设单位、开发商或甲方，是建筑产品的买方； 勘察设计、施工单位：也称乙方，从事建筑产品的设计和施工制造，是建筑产品的卖方。以施工单位为代表； 监理单位及中介咨询机构：受业主方或其它经济人委托对建筑产品制造过程进行监督管理，或从事各种建筑活动的咨询服务。以监理单位为代表； 质量监督及工程造价管理机构：受政府部门的委托，制定有关定额、标准、规范，并对建筑活动进行管理、认证或监督，具有一定的管理职能。以工程造价管理机构为代表； 政府管理部门：依据法律法规对建筑市场（活动）进行管理、监督，既包括建设主管部门，也包括相关的环保、市政、消防、卫生、计划等部门。以建设主管部门为代表。 2、建筑市场信息不对称分析 建筑市场的信息不对称可能存在于两个经济人之间，也可能同时存在于多个经济人之间，本文以两个经济人作为研究对象。 2.1、政府部门与业主方之间 政府是信息资源的最大制造者和拥有者，从目前我国的现实情况看，政府拥有的信息资源占信息资源总量的80%以上。 在规划和建设领域，政府作为公共利益的代表者，要编制统一的开发建设规划、制定政策和规章，因此政府是信息的制造源，掌握着大量的信息资源。同时依我国现行的建设管理制度，建设项目在策划、选址、土地使用权转让、建筑规划、开工建设、竣工验收等环节，都需要政府部门批准，如土地性质、转让价格、建筑用途、规模、动工、开发方式、何时开发等。由于政府信息公开制度发展失衡，表现为信息的不完全和存在一定的政府私人信息。很明显，在政府与社会和开发商之间，政府部门具有信息优势，而建设单位则处于信息劣势地位，政府部门和业主方处于信息不对称的状况。 由于信息不对称，在编制规划阶段，有时缺乏科学性和民主性。在项目建设开发阶段，业主方首先要花费一定的成本搜寻政府的信息，从而掌握建设规划和各种政策并进行分析。在此基础上，从自身效用最大化出发，为了获得较好的地段、项目并提高建筑容积率，往往要花费一定的信息成本，以取得土地开发权并使项目获得批准。当政府部门一些人员感觉到权力存在带来的满足时，由于可能存在道德风险，有时会出现不利选择。这种状况容易使建筑市场出现偶然市场，增大了社会总成本，虽然个别开发商的效用实现了最大化，但降低了社会整体福利。 2.2、业主方与监理单位之间 监理单位受业主方委托，组织项目的实施并对工程建设进行监督和管理，形成委托一代理关系，业主方是委托人，监理单位是代理人。由于监理单位为数众多，在委托－代理关系中，业主方只是拥有监理单位的不完全信息，如资质等，而监理单位拥有完全的私人信息，如自身的技术实力、管理水平、服务质量（努力程度）等。因此，业主方和监理单位之间出现了由于信息的不完备而形成的不对称。在这一对矛盾中，业主方居于信息劣势地位，而监理单位是信息优势方。 业主方希望选择高质量的监理单位，监理单位也希望扩大市场业务，为此，业主方和监理单位都要付出一定成本，不断进行相互的信息搜寻和讨价还价，最终达成都能接受的合同，以及在这个合同约束下的行动，这就是在具有私人信息的局中人之间的对策及对策均衡的结果。 由于业主方和监理单位的价值标准或目标都是最小成本约束下的最大预期效用，而业主方不能直接全过程观察监理单位的具体运作，因此选定监理单位后，业主方就要制定一些规则对监理单位进行有效的刺激，使代理人从自身效用最大化出发，自愿地或不得不选择与委托人标准或目标一致的行动，如果进行“信息欺诈”并不能获利甚至有所损失，从而努力为委托人服务，这就建立起了信息刺激机制，形成了信息刺激一致性。工程建设的不确定因素比较多，特别是隐蔽工程，一旦完成转入下道工序，将无法再进行检查和验证，所以要依靠监理单位的主观行为，通过过程监督实施管理和控制。因此，业主方能否实现预期目标，除了施工单位的因素外，还取决于监理单位的努力程度。而在信息刺激失灵时，事实上存在着道德风险。一般可能出现的情况是： （1）监理单位提供的信息失真。由于信息的失真，业主方可能会作出不利选择。这种情况下，尽管监理单位也选择了与委托人目标一致的行动，但因为能力所限，有可能实现不了委托人的预期目标。这属于监理单位道德风险的问题。 （2）监理单位没有选择与委托人目标一致的行为。即监理单位具备相应的能力和素质，但主观努力程度不够。其原因除了监理单位