房地产价格的因素.pptVIP

第三节 影响房地产价格的因素 一、对房地产价格影响因素的总认识 1、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的; 2、不同的影响因素引起房地产价格变动的程度不尽相可的; 3、不同的影响因素引起房地产价格变动的方向不尽相同的; 4有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。 一、对房地产价格影响因素的总认识 5、各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的; 6、同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的; 7、各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的 ; 8、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，有些难以用数学公式或者数学模型来量化 二、房地产价格的因素 一、一般因素 社会因素、经济因素、行政因素 二、区域因素 三、个别因素（自身因素） 二、房地产价格影响因素的分类 一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类 另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次 许多影响因素之间并不是完全独立的，甚至存在着交叉、包含关系，一般分析某一因素对房地产价格的影响时，假设其他因素不变的. 一般因素 （一）社会因素 人口数量与密度、社会文明及教育状况 家庭规模、政治安定状况、社会治安程度、房地产投机、城市化、心理因素 人口增长率=（本年人口增长绝对数/年平均总人数）×1000‰ 自然增值；机械增长 （二）经济因素 经济发展状况 财政金融状况（利率、报酬率） 产业结构变化 税收负担状况 居民收入 物价（物价总水平、相关产品物价水平） （三）行政因素 土地制度 住房制度 城市规划 房地产价格政策（限价、税、交易管理） 税收 交通管制 行政隶属变更 特殊政策 区域因素 （一）影响居住房地产的区域因素 日照等气候条件、交通条件、商业配套、学校、公园、景观环境 （二）影响商业房地产的区域因素 繁华程度、交通状况、营业类别及竞争状况 （三)影响工业房地产的区域因素 与产品市场、原材料市场的位置关系、运输设施建设情况、劳动力市场供求状况、行政管理 个别因素 （一）土地 位置、地质、面积、形状、日照、临街状况、与公共服务设施的接近程度、与危害设施的接近程度 （二）建筑物 面积、设备、外观、朝向 房地产价格 第二章 第一节 房地产价格的概念及特征 一、概念 房地产估价中的房地产价格是指和平地获得他人房地产所必须付出的代价。 价格实质上是市场经济条件下对物品的一种分配方式。 争夺、礼让、抽签、排队、计划、价格 形成条件(同一般商品) 有用 稀缺 有效需求 二、 房地产的价格特征 房地产与一般物品价格的共同之处 都是用货币表示的价格 都受供求等因素影响，有波动 都按质论价 二、房地产的价格特征 1.受区位影响很大 2.房地产价格实质是房地产权益的价格 3.有两种形式:交换代价(价格)和使用代价(租金)（怎么看待我国房价与租金的关系？） 4.房地产价格具有个别性，容易受交易者的个别情况影响。 第二节 房地产价格的类型 一个经营者花费5万元购买一块建筑场地，然后花费20万元修建一栋办公楼。这时，他在他的财产中已投入25万元，，表示投资成本的总和。当他将财产作为抵押贷款评估时，该财产只会有21万的贷款值，估税员以13万元估定财产收税价值，如果该财产所有者决定出售其财产，在于不动产经济人谈妥后，他决定标价30万元，然后在他确实得到标价以前，他发现自己的财产正是某公共项目所需，可以得到27.5万元的征地价值。 一、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（按价格形成基础划分） 1、成交价格 1）定义：是买卖双方实际达成交易的价格。有正常成交价格与非正常成交价格 正常成交价格的形成条件： （1）公开市场（2）交易对象具有市场性（3）有众多的买者和卖者（4）买者和卖者都出于自愿（5）买卖者都有完全的信息（6）是理性的经济行为（7）有适当的期间完成交易 2）成交价格的区间最高买价≥成交价≥最低卖价 3）影响具体成交价格的主要因素 （1）买卖双方的谈判能力 （2）房地产市场是买方市场还是卖方市场 （3）不同的交易方式可能会影响成交价格 （4）成交方式：协议、招标、拍卖 据1995年对43个大中城市的调查统计，协议出让的地价平均为165元／m2。招标出让的地价平均为507元／m2。拍卖出让的地价平均为1 822元／m2。三者之比内l：3：11。 找找毛病 2、市场价格 某种房地产市场上的一般、平均价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果 3、理论价格 是“经济人”在需求和供给相等条件下评估出的某一房地产的价格 经济人是经济学中抽象的一般人，其本性假设是利己的，力图以最小的经济代价去追逐自身最大