重庆市豪宅专题32421323554373.ppt

与交房标准一致的样板房 景观阳台外的景观 将产品亮点通过样板房充分展现 私家无边界游泳池 私家码头 “亲和力”和“森严”的物管服务 “住区”、“施工场地”和“看房线路”的合理分隔 与保利国际高尔夫的对比 谢谢聆听 （汇报完毕） 项目 梯户数 龙湖春森彼岸 3梯7户、1梯3户、1梯2户 棕榈泉国际花园 3梯4户、2梯2户 阳光100国际新城 3梯8户 富力海洋广场 3梯8户、 3梯6户 标准层户数及电梯配置 标准层平面基本不超过8户，且电梯数高于普通2部的配置 可提升品质的其他配置 标准层层高为3.3米，可提升大户型产品内部空间舒适度，目前棕榈泉及鹏润蓝海层高均为3.3米 精装修，目前高层豪宅项目中有一部分提供了成品房供应，以提高项目自身价值，取得客户认可； 入户大堂及公共部分精装修 开发商的品牌，重庆市整个高层豪宅的开发呈现大品牌的发展趋势，从开发企业来看，品牌开发商几乎占领了整个高层豪宅地产市场。 项目规模效应，在南、北滨路所有的高层豪宅项目中，开发体量大于40万平方米的项目有6个，占全部项目的75％。大体量的开发规模便于项目的整体规划，进一步提高项目的品质和景观效果，同时也为提升该滨江区域的形象和地位打下了基础。 高层豪宅的其他前提条件 高层豪宅未来供应分析 板块 潜在项目（在售数量） 项目 非滨江板块 5（4） 恒大华府、恒大绿洲、恒大名都、中凯·翠海朗园、首创谢家湾项目、招商人和项目 北滨路 4（4） 招商江湾城 、中海江北城项目、中海北滨1号、国兴置业北滨路项目 南滨路 7（3） 和黄珊瑚水岸、东原中央大街、首创弹子石项目、龙湖郦江、雅居乐、恒基南滨路项目、中海弹子石项目 沙滨路 1（0） 瑞安·重庆天地、东方豪富·公馆 九滨路 1（0） 华润·二十四城 高层豪宅项目潜在供应列表 潜在楼盘数量18个，超过目前在售11个，且分布范围有所拓展 未来豪宅供应具有以下特点： 高层豪宅市场供应量在逐步放大，市场普遍看好未来需求； 品牌开发商仍然是开发高层豪宅项目的主力军； 滨江板块仍然是高层豪宅项目集中地，且南滨路是潜在项目最多板块； 非滨江豪宅从北部片区，逐步向其他区域延伸，这主要取决于实力开发商拿地区域。 高层豪宅研究结论 重庆目前市场供应的高层豪宅总量较少，但在未来供应量有所放大。有两方面的原因：1、土地资源逐步稀缺，高层产品必然是未来的主流方向。2、受品牌开发商的引导，重庆消费者对高层豪宅的认可度逐步增加； 重庆目前市场供应的高层豪宅产品多依赖外部价值，自身产品品质不高，与普通高层产品没有拉开差距。市场并没有建立高层豪宅的界定标准，但这种状况在未来有望得到缓解。 豪宅专题小结 未来总体供应量： 项目 项目数 供应体量 在售项目 50 1000万 潜在项目 36 2448万 备注：界定潜在高端项目主要参考2个前提，一是地块条件；二是开发商开发实力 具体项目列表见报告 各高端业态总体供应量趋势 各高端业态总体供应量趋势 由于国家政策调控下，别墅物业供应量是呈逐步下降的趋势，特别是独立别墅的供应量下降明显，其稀缺性日益凸现，那么相应将带动其价格的提升；同时必然会有其他高端物业替代别墅的市场份额； 花园洋房物业一直均是重庆高端市场的主流产品，也是获得市场认可度较高的产品，消化量及供应量均保持在一个相当旺盛的水平，未来供应量放大的趋势非常明显； 目前可统计出来的高端市场供应量达3000万方以上，以每年消化200万方计算，未来10年内市场供应量均呈现饱和状态 高层豪宅目前在重庆发展仍然不够成熟，供应量较少。未来供应量上呈上升趋势，一方面由于土地供应结构决定，另外外地品牌开发商的进驻，对高层产品的打造具有丰富经验，对市场具有引导作用； 各高端业态户型面积对比 高端业态面积区间分布图 500 300 100 联排别墅 花园洋房 高层豪宅 单位：平米 200 560 84 328 89 384 叠加别墅 150 190 独立别墅 250 800 各高端业态价格对比 高端业态价格区间分布图 15000 10000 5000 联排别墅 花园洋房 高层豪宅 单位：元/平米 6000 16000 5500 10000 6900 10000 叠加别墅 6000 8000 独立别墅 7000 20000 结论： 对比各业态供应面积及价格，可以看出花园洋房及高层豪宅户型面积和价格均非常接近，将面对直接竞争； 同时这两种业态也面对底端别墅物业的直接竞争； 高端业态产品竞争要素排序 业态 排序 别墅 花园洋房 高层豪宅 1 外部自然景观 内部景观 地段 2 内部景观 户型设计 外部景观 3 硬件设施 外部景观 开发商品牌 4 开发商品牌 开发商品牌 硬件设施 5 物业管理 硬件设施 户型设计 6 户型设计 物业管理 配套设