转型升级背景下产业园区规划控制体系研究-武汉国土资源和规划局.pdfVIP

转型升级背景下产业园区规划控制体系研究 ——基于主体角色分析 摘要：文章以问题为导向，从权力、资本与社会相关力等不同相关主体角色出发，对转型发展背景 下园区空间发展中的不同诉求进行分析，其次从其对规划控制的影响视角，从规划编制与规划管理两个方 面探索规划控制失效的根源。指出规划编制缺陷是因为产业园区控制体系不完善、控制内容太宽泛；规划 管理缺陷是权力在规划控制管理上的垄断与错位，对市场经济局限性的纵容，对公众话语权的忽略。最后 本文认为在产业园区空间转型升级的新背景下，规划控制必须针对园区空间主体多元化、空间综合化的发 展需求作出响应。 关键词：转型升级、产业园区、规划控制 随着土地资源日渐紧张、土地政策开始收紧，城市的空间土地要求更为高效集约利用， 单纯依靠投资拉动的土地开发模式已经无法延续。园区空间开发也受到了各种利益相关方的 关注，面对“时空”的变化，一些高耗企业关停、传统工业外迁、老旧园区升级等等一些措 施使得一些产业园区空间面临着重新的洗牌，走上转型的道路。 从转型方式与途径来分类，可归纳为园区功能转型、效益提升、环境改善。 （1）园区功能转型：指园区空间向城市化空间转型的过程，园区成立初期主要以生产 制造功能为主，随着园区向城市逐渐融合或拓展，其生态功能、社会功能、生活服务功能都 需要逐渐完善，园区部分用地转变为居住、公共服务设施等用地，以完善城市功能。如漕河 泾新技术开发区桂林路等转型为商业街。同时随着人流与货运交通量的日渐增大，路网的密 度、路网等级、断面改造等需要细化，同时停车场等静态交通也需要完善。 （2 ）土地效益提升：指园区对利用效率低的现状土地进行的置换，包括加大建设强度 与改变用地性质，并需要搬迁出一些产能落后、污染较大的企业，置换为经济效益高、投入 低产出高的已开成更为完善与高级的产业链，提升园区土的建设与开发强度，如：武汉市三 旧改造，红桃K 旧厂区置换为总部经济服务区。 （3 ）内部环境改善：初期园区开发对环境的关注十分欠缺，过分对经济效益的关注让 园区环境只注重生产而忽视了人生活。因此为了增加园区交往空间，提升园区人居环境，园 区内部分用地再开发为公共绿地。 1、转型升级背景下相关主体对园区空间发展的诉求 伴随着产业园区的转型升级，内部的经济利益相关主体与社会结构都日渐朝着多元化 的方向发展，园区空间内部诉求逐渐多样化。对园区转型升级中的不同需求进行分析，并在 规划控制中力求得以满足与实现，将有助于对于园区土地及空间进行规划时，考虑更为全面， 有助于提高规划的可行性。 笔者从东湖高新技术开发区等产业园区项目过程实践经验来看，对园区管委会，相关 企业主体，以及园区内的员工与居民等相关主体进行了调查咨询，可初步总结出以下结论： 政府（园区管委会）：希望对利用效率低的现状土地进行的置换，包括加大建设强度与 改变用地性质，并需要搬迁出一些产能落后、污染较大的企业，置换为经济效益高、投入低 产出高的现代新型产业。希望加强规划的可实施性，规划控制要能接受市场的考验。提升园 区土地的建设与开发强度，腾换出有更大的用地空间，以缓解园区土地供给的紧缺，并要提 升单位用地的产值。总结下来其对园区的用地规模、用地结构、产业类型、重点项目、开发 时序等规划要素较为关心。 企业：园区的 转型发展影响最为 表 1 不同企业在转型发展阶段的空间需求 直接的群体，其目 标就是追求自身利 益的最大化。企业 业主对于转型政策 资料来源：深圳市政府建设一流高科技园区会议材料[C] 中的利益分配情 况，周边设施的配套、环境变化，自身规模发展拓展空间等较为关心，并且会跟政府相关部 门（园区管委会）进行沟通，希望通过这一途径来应对规划的编制与实施对其的约束，以满 足自身发展的利益。 园区居民：对于自身居住与生活环境有着直接的利益关系，主要关注居住生活设施配 图 1 开发区生活空间不同层次需求一览 （资料来源：陈戈《开发区公共服务设施体系研究》[D].） 套、工业用地绿化隔离、周边用地调整带来的外部效应、拆迁安置等相关内容。从需求层次 的发展等级来看，园区居民在不同的发展阶段有着不同的需求，因此规划控制时，应对园区 发展阶段有相应的判定与了解，并提出相应的控制内容与强度。