商业市场及定位.pptVIP

* * 本案地处观音桥商圈的拓展区域， 是典型的商圈边缘商业 因此，将选择同处观音桥商圈边缘的金鹏·北城旺角、朗晴广场、招商江湾城为个案参考。 金鹏北城旺角商业街 金鹏北城旺角商业街 金鹏北城旺角商业街 体量/楼层 金鹏北城旺角占地16093平米，总建筑面积18万余平米。商业： 36000平方米 楼层 内街：2F 租金 1F：300元/㎡/月。 业态特点 外街主要为大面积商铺：皮草名品广场、KTV、整形医院、洗浴、休闲会所等、餐饮业态；内街铺面相对较小业态分布较为杂乱，主要为配套类业态：房屋中介、餐饮，外贸服装、便利店等业态。 入住率 50% 租售结合 商业个案分析 * 内街 外街 外街主要为大面积商铺 ：内街铺面相对较小业态分布较为杂乱，主要为配套类业态 商业个案分析 金鹏北城旺角商业街 * 朗晴广场 朗晴广场，占地面积约11310平米，总建筑面积约130721.20平米。项目整体由两幢塔楼及四层商业裙楼组成，包含商业公寓、写字楼、商务中心四大部分。 商业面积：约为28811㎡ 定位：“国际浪漫商业区”主题商场 朗晴广场商业 租售结合 商业个案分析 * 品牌 B2地下停车场 B1食尚生活馆 LG潮流风尚馆 1F约会广场 2F浪漫食府 3F婚恋广场 4F爱情天域 新时代亚洲美食百汇/大米先生/马克玛莎/糖立方/地下停车场 周大福珠宝/宝仁堂/以纯/麦当劳/万宁/雅源珠宝/伍福来/中易园/碧晶缘/中国移动/魅族手机/赛百味/香客 周大福珠宝/金夫人·凤凰婚礼/欧索米萝咖啡/良木缘咖啡/福鼎海鲜肥牛府/维利港西餐厅/和风创意美发/客服中心 周大福珠宝/麦当劳/君豪粗粮坊/以纯/钢琴小屋/海外旅业/东和光智/德 玉轩/狮子岛/郎爵精品酒窖/敦美园/玉梦舒 江北区民政局婚姻登记处/朗石大酒店晴登记站/莲花石大酒店/style风格影像/周大福珠宝/薇格摄影/儿童天堂 莲花石大酒店/旋转木马/地中海教堂/爱情天梯/招商中心 业态特点 主要以以婚庆类业态为主：婚纱摄影、珠宝专卖。 商业个案分析 朗晴广场 * 现状：人流量较少，LG层全部卖出，空置率来源于60%。 租金约：1F160元/㎡/月，2F：130元/㎡/月，一般3年签，租金递增率为10%，物管费：8元/月㎡ 商业个案分析 朗晴广场 * 位置：江北北滨1路363号渝澳大桥桥下。 总体量：招商江湾城占地近210亩，建筑面积约35万方。 商业体量：商业建筑面积约3万㎡（包括会所与售楼部）。 滨江商业 分零销售 招商江湾城 商业个案分析 * 1F：4.5m 2F：6m 招商江湾城商业共两期，共约3万方。面积区间在：50-300㎡。 于2010年开盘销售，目前一期商业已售罄。二期余下约18个铺未售完。均价约30000元/㎡。目前在售77-135㎡商铺。 招商江湾城 商业个案分析 * 普瑞纳·德国慕尼黑啤酒花园 桐君阁大药房 空铺 尼雅红酒会所 鸿庭院 空铺 杂货铺 风尚钓具 现状：由于招商江湾广场商业全售，无明确商业定位与规划。为业主自主转租，由于周边区域商业氛围暂未形成，一期商铺2010年开盘销售，现空铺率约为60%，二期几乎为空铺。业态较为零散：酒吧、洗衣店、会所、餐饮、药房。其铺面租金在：80-110元/㎡。 招商江湾城 商业个案分析 * 观音桥商圈各种商业物业形态齐全，中高端商业供应较少，主要是以物质型消费为主的商业形式。 中渝都会广场作为加新商圈的商业旗舰，主要是以物质型消费为主的购物中心存在。 对比两大商圈，均存在主题型商业空白；商务休闲业态规模小，且分布零散，此市场机会点可以成为该项目商业的发展机会。 商业市场研究小结 * 商业定位重点解决问题: 目标市场定位 业态定位 * 从与观音桥商圈及新牌坊商圈错位互补、商务型商业消费两方面出发，即特色化高端享乐旗舰集群。 * 商业定位： 商政大道·商务享乐中心 * 美食中心 减压护理空间 格调休闲地带 慢享娱乐集群 品牌展示专卖 业态定位 ：功能组合版块 商务配套 城市级高端 商务享乐中心 * 业态定位——美食中心 业态涵盖：异域美食、精品官府菜、品牌茶餐厅、高端中餐、商务快餐···· * 业态定位——商务配套 业态涵盖：金融银行、 24小时便利店、精品花店、奢侈品护理中心、口腔门诊、高端美容美发、美甲、旅游及航空、全球快递…… * 格调休闲地带：品牌休闲咖啡、茶道香道馆、精品书吧、高端养生馆、品牌冰激凌店、品牌甜品、DRY蛋糕、茶楼····· 业态定位——格调休闲地带 * 业态涵盖：健身中心、纤体中心、桌球、高端SPA、男士护理馆、古铜日晒中心、品牌造型中心······ 业态