华南板块的起因成长与未来发展宏图.docVIP

“华南板块”在广州房地产业乃至全国业界中是一块响当当的招牌，在广州普遍的市民百姓中也几乎家喻户晓，耳熟能详。 “华南板块”是广州沿华南快速干线南联番禺区样板景观大道——迎宾路两侧开发的超大规模住宅楼盘集群的总称。该板块地处番禺区南村镇西部、钟村镇东南部，以迎宾路为自然分界，两镇总建设用地约13.5万亩（约90Km2），其中用于房地产开发约4万亩。 　　该板块现有超千亩的楼盘八个，另有若干几十亩至百亩不等的中小楼盘。这些已陆续开发的小区规划建筑面积约1830万M2，规划人口约43.3万人。规划用地情况见表6－1－1。 一、开发过程及基本现状 华南板块住区开发可分为四个阶段： 1、1991－1998年，孕育期 以祈福新村孤军奋战、寂寞开拓为标志。上世纪90年代初中期，广州人普遍没有选择郊县楼盘、长住郊外的概念，但受与广州海珠区一桥之隔的番禺洛溪、大石地区大量廉价楼盘的吸引，部分有番禺情结的广州个体户、下海者，陆续购置祈福新村的商品住宅，作为周末度假、节日小住和投资理财之用，一部分祖籍广州和南番顺的香港人，也购置祈福的外销房作周末公假回乡度假之用。此时期华南板块基本是由农田、丛林、鱼塘、工业仓库、路边临建食肆等构成，整个区域开发缓慢，知名度也不高。 2、1998－2000年，试探期 此期间，华南快速干线已通车，迎宾路已拓宽。先有是广地花园以接近洛溪、紧邻沙溪海怡花园、珠江花园的地利，爆炒新鲜出炉香港亚洲小姐获奖广地洋楼、别墅的新闻，赢得部分市民的青睐，并获取暨南大学部分教师集体购房之大蛋糕；稍后碧桂园集团借广州碧桂园在洛溪板块大功告成之强势，转战南村，开发姨妹楼盘华南碧桂园。华碧以相同的“抵食夹大件”价廉营销策略试图再显威力，但因该地段离广州城区较远，周边几无配套，产品本身又无新的超越，只能陷入艰难的持久战。 3、2001－2002年5月，爆发期 以2001年五一黄金周星河湾高调入市引爆华南板块，同年7－10月南国奥园、锦绣香江、华南新城陆续大热开盘为标志，在王志刚“中国楼市看广东，广东楼市看华南”的策划效应下，在《南方都市报》等主流媒体近一年的强力炒作下，华南板块正式得名，并以大盘运动、产品革命的鲜明特色扬名全国。2002年5月姗姗开盘的雅居乐也加入战团，凑齐所谓八大金刚、八巨鳄，不但赢得无数喝彩、掌声，赢得全城购房人群心驰神往、争先恐后抢购，还一举登上全广州房地产开发排行榜前列（2001年全市各行政区中，番禺区楼盘销售量排首位，按楼盘口径统计，祈福、华碧、星河湾、南奥销售额分列前四名）。 4、2002年6月－现在，相持调整优化期 2002年五一黄金期，广州东进轴广园东路超大盘凤凰城创造“奇迹”——以当月销售7亿元（一说5亿）的“神话”，给仍沉浸在沾沾自喜中的华南板块当头棒喝；同年星河湾、南奥、华南新城、锦绣香江等明星楼盘陆续交付首期业主使用，一系列尴尬开始出现，被郭梓文预言“交楼难年”。 华南板块在区域总体规划缺位、市政建设滞后、政府公共产品迷失、常住生活成本高企的区位尴尬显现后，还要忍受精装修交楼难、应付质量投诉、外行做社区商业，以及高昂代价办教育、会所、村巴和社区文化之苦，在内外竞争压力下既要不断改善市场定位、产品设计和营销手法，还要另开新盘，实在是首尾难顾，应对不暇。目前华南板块除个别楼盘实力较差、声誉受损外，星河湾、南奥、华南新城顺利进入中后期开发，雅居乐在调整产品并转战外围市场显示“老姜辣”，华碧克隆凤凰城畅销产品重现生机后，又圈下北侧森美反斗娱乐城部分用地，祈福宝刀未老，除开发不多的山边地建小高层住宅，又开始启动保留的商用物业用地。 华南板块各大盘开发完成情况见表6－1－2，2001—2003年华南板块销售排位情况见表6－1－3、表6－1－4。 注：○1本表数据截止至2004年2月； ○2销售面积和套数来源综合自广州各大主流报纸、期刊和各大盘广告； ○3交楼户数和入住率系根据各大盘有关负责人访谈、业主了解和笔者实地调查综合整理。 数据来源：同表6－1－3 除上述面向广州市区销售的八大楼盘外，可在区位上归入华南板块的中小型住宅或商业楼盘还有： A：海怡半岛花园、珠江花园、珊瑚湾畔、恒生花园 位于大石沙溪大桥与华南大桥之间、三支香水道以北，建筑规模在30—50万M2不等，目标顾客为广州市区和大石、南村居民。其中珊瑚湾畔建筑面积为50万M2，分四期开发，首期以低密度豪华叠加别墅即将在2004年五一期间公开面市，是香港和黄集团在广州开发的首个大型豪宅项目。海怡花园剩余约300亩用地已由星河湾所在宏宇集团收购，视大学城进展状况定夺开发。 B：万博广场、自在城市花园、万博翠湖花园 各楼盘属迎宾路沿线中型商住楼盘，其