新一轮楼市调控：影响有多大？.docVIP

新一轮楼市调控：影响有多大？ 　　一、新一轮楼市调控：内容及特点 　　热点楼市泡沫的膨胀，让行政调控措施不得不重启。从9月18日杭州重启限购开始，到9日上海、南昌新政，短短18天已经有22个城市出台了调控收紧新政。如此整齐划一和步调一致的调控弹药“连发”，只有2010年“国五条”发布后限购在全国46城落地，2014年7月底开始全国各地退出“限购”之势可相比。若从短时间内发布的密度看，此轮调控可谓空前。 　　从内容上来看，此轮调控集中在重启限购和限贷，回归“认房又认贷”的首套房认定标准，旨在降低杠杆，还包括增加土地供应和市场秩序整顿。因此，很多业内人士将此轮调控与上一轮调控（即2010-2011年限购限贷首次大范围启动）作对比认为，本轮调控有以下几个特征：一是部分城市收紧的力度已超过历史记录，比如北京将首套房首付成数提至35%，深圳非户籍限购半年内“两连升”，南京未结清已有贷款的二套房首付成数提至80%。二是部分城市数日内连环加码。比如南京在近2个月内出台了5次调控政策，10月5日发布“单身限购”、回归“认贷又认房”；郑州10月2日实施限购政策后，3日又出台了限贷政策；苏州在不到50天里实现“宽松版”限购到“加强版”限购的升级。一方面，这是因为地方调控意愿不足，此前调控半心半意，让调控陷入“挤牙膏”范式。直至在今年“9?30”之后，才真正将国家7月底提出的“抑制资产泡沫”落地；另一方面，这也显示了管理层控制楼市泡沫的决心。 　　二、新一轮楼市调控：地方主体责任“落地” 　　此次调控是地方主体责任“落地”的结果。引用李克强总理在“中国―葡语国家经贸合作论坛”上的讲话，“我们将强化，而且也正在强化地方政府的主体责任”。7月26日，政治局会议部署下半年经济工作时，提出了“抑制资产泡沫”，这已是自2014年中央经济工作会议以来，第三次在重大场合提出该项工作。8月份，股市应声下跌，但房价地价却变本加厉地上涨：8月共诞生52宗地王，为前7个月月均“地王”宗数的2.3倍；8月70个大中城市新房价格环比上涨1.3%，相比7月份0.7%的增幅有明显的提升，这是2010年5月份以来最高环比增幅。 　　事实上，热点城市外地居民购房占比均已超过了40%，部分城市超过60%，投机炒作泛滥、泡沫化愈演愈烈。为何地方政府半心半意呢？ 　　一则，“去产能”背景下，地方工业增加值或国企利润增幅已接近零或负增长，即便是上海，2015年的工业总产值和增加值增幅竟然是-0.5%和0.5%；京沪深房地产开发投资占固定资产投资比重在40%-50%，西安等中部城市占比达60%以上，楼市依赖史无前例。 　　二则，本轮调控与过去“10年9调”时期最大不同，便是楼市空前的区域大分化和“因城施策”基调下强调地方的主体责任。但是，“因城施策”下调控的主动权在地方，过去“国办发”从上到下的调控令箭消失了，地方积极性一定不足。更甚者，就在今年上半年，“去库存”还是经济工作重点，各地不遗余力促进楼市。有“去库存”这面国家战略的旗帜，地方半心半意调控更有了借口。 　　今年8月以来，关于本轮房价上涨的原因，市场和业内有“库存周期论”和“货币推动论”两种观点，或者说，到底是供给不足还是货币泛滥推高房价。事实上，两种争论背后折射的是，房价上涨是地方因素还是中央因素（货币供给）。8月份，楼市逆中央政治局最高指示而变本加厉地反攻，特别是房价暴涨已从东部蔓延到中西部（武汉、郑州、成都等），“加杠杆”制造“地王”，银行信贷全面“个贷化”，“脱实入房”愈演愈烈，金融危机的预期非常强烈，房价和炒作似乎已失控。 　　三、新一轮楼市调控主旨：控制杠杆和泡沫 　　当前楼市已非常严峻。2015年以来，信贷投放加速，利率不断走低，实体盈利下降，“资产荒”迅速蔓延、愈演愈烈，旨在助推经济转型、降低债务负担的宽松货币条件，反而异化为“加杠杆”购房的助推器。居民房贷杠杆率（房贷余额/存量商品住房价值）从2015年初的18%迅速攀升至2016年上半年的39.6%，预计今年底将达到43%-44%。新增房贷/新增地产销售额比值从2011年的19%上升至2015年和今年上半年的39%和50%，达到了美国“次贷危机”前的水平。 　　推动此轮房价上涨的主因，并非居住需求得不到满足或住房供应不足，而是基于财富保值增值的资产配置或投资需求。这就是为什么我们看到，热点城市非本地居民购房比例均在40%-50%，有的城市（如郑州）接近60%，即便是限购本已严格的深圳和广州，非本地购房占比也超过了30%。一旦资产配置或投资需求占绝对比例，加上杠杆的推动，房子的金融属性就非常强了。 　　买房演化为杠杆推动下的资产配置，必然导致热点城市房价上涨幅度和水平均创历史新高。8月份，南京、合肥、厦门、上海房价同比分别上涨38.8%、4