经济增长背景下的中国房地产市场与金融稳定.docVIP

　　经济增长背景下的中国房地产市场与金融稳定 　　尽管市场放缓有所警示及中央政府对过热的房地产市场的调控举措已陆续实施，中国房地产市场在2007年第三季度仍然保持活跃、稳健的发展态势。一线主要城市延续平稳的上升态势，同时投资者及开发商依然看好正在兴起的二三线城市中呈现的机遇。对于美国次级债危机对中国市场产生的震荡，分析师所持看法不尽相同，但总体看来，对中国的影响甚微。可以预见的是未来对风险管理的关注将提高。目前，中国房地产市场发展过程中存在哪些问题？这些问题对金融稳定产生怎样的影响？本文在总结中国房地产市场与金融稳定间关系的相关文献的基础上，首先建立一个分析经济增长背景下中国房地产市场供求特性、价格决定及其对金融稳定影响的综合理论框架。接着，文章重点分析新一轮经济增长背景下中国房地产市场的发展状况及其对金融稳定的影响。最后，文章提出了防范房地产风险，保持金融稳定的政策建议。 　　一、为何中国房地产市场会造成金融不稳定：文献综述 　　房地产业向来被视作独立的行业，因而成了一个被忽略的领域。总结20世纪80年代以来国际金融危机的教训，其中最为重要的就是房地产业已经成为影响微观财务绩效和宏观金融稳定的重要因素。因此，中国房地产市场对金融风险和金融稳定影响的相关研究多了起来。目前，中国房地产市场与金融市场相互作用的基本原理已为众多学者和金融管理者所深谙，即房价上涨通过财富预期效应促进信贷扩张，信贷扩张通过金融加速器效应助长房价攀升（Bernanke，etal，1996）。有关房地产对金融稳定的影响，相关文献从不同角度进行了论述。 　　首先，从银行自身的角度看。抵押物价值评估方式、风险控制模式、经济景气预期和公司治理结构等都是影响房地产金融风险和宏观金融稳定的重要因素。从支持贷款的抵押物价值评估方式来看，尽管所有银行均采取了以所购房屋为抵押和较高抵借比的方式保障贷款的安全，但是对市场价值非常敏感的抵押物价值评估方法会在房价上涨时期产生信贷供给增长或繁荣，在房价下跌时导致信贷紧缩或恶化。在实证方面，将1970年至2003年期间经历房地产周期的17个国家分为3个组，分析国家间抵押物评估方法和LTV比率大小的差异对银行房地产风险暴露的影响后发现，在经济上升时期，考虑房价周期波动的评估方法和采用较低LTV比率的国家，银行风险暴露增长较慢，而采取对市场价值敏感的评估方法和较高LTV比率的国家，银行风险暴露增长较快，从而导致了经济下行阶段损失大量涌现。从贷款风险控制看，由于房地产价值决定于租金、贴现率、未来现金流、折旧和空置率等因素，而银行并不掌握这些因素的信息，难以测算长期内房地产的均衡价值或合理价值。银行对中国房地产市场的评估只能依赖于过去和目前的信息（称为近视或指拇指规则），当未来经济形势逆转时，银行不得不承担大量损失。从银行对中国房地产市场的景气预期来看，在景气循环上行阶段，中国房地产市场的粘性供给与刚性需求（住房需求与投资需求）促使价格上升趋势明显。银行对市场前景一致看好，在高额利润的驱使下，所有的银行会增加风险暴露。景气循环由盛转衰时，中国房地产市场供给存量增加和需求下降促使价格下降趋势明显。为控制损失，银行随之会减少风险暴露。从公司治理的结构来看，银行管理者面对股东对业绩要求的压力、职位竞争的压力和同业竞争的压力，很难在经济繁荣阶段减少房地产信贷规模，这是银行信贷和利润波动的重要原因。 　　其次，从金融监管来看。20世纪70年代以来，各国在实施金融自由化改革的同时并没有相应地转变金融监管的方式，如实施风险加权为基础的资本要求、可变费率和部分保护的存款保险体系及银行风险集中度限制等。金融自由化与监管的不同步恶化了银行收益内化和损失外化的道德风险。因此，银行可以基本不受限制地增加高风险的房地产信贷。另外，由于缺乏可靠的数据、评估方法多样化以及市场走势的不可预测性，监管者也难以设计一套有效的针对银行房地产信贷扩张的早期监测和控制指标。在实证方面，通过对亚洲金融危机的实证考察后发现，不适当的金融安全网是导致这些国家盲目增加房地产风险暴露，进而引起金融危机的主要原因。 　　再次，从银行经营的环境来看。一是房地产信贷供给周期波动与中国房地产市场周期波动共同受经济增长因素的影响，这是影响房地产金融风险暴露波动最主要的因素之一。在经济增长阶段，中国房地产市场领先于房地产金融走出衰退，实现增长。随后，房价上升和居民可支配收入增长推动了房地产资金供给的增长。经济由盛转衰时，中国房地产市场也领先于房地产金融市场出现紧缩（房价回落和空置率上升）。随后，房地产金融市场出现紧缩。在实证方面，Paul等通过对11个国家银行业危机和房地产泡沫案例的总结，发现房价下跌与银行危机存在2～3年的时间间隔。二是金融产品创新也是影响房地产金融风险的重要因素。金融资产