房地产项目基本数据与评估公式.docVIP

房地产项目评估基本数据及公式 类 序号 指标名称 指标定义 指标数值 数据来源 基本数据 (1) 土地面积 红线内占地面积 国土资源局 (2) 土地单价 单位面积土地价格 国土资源局 (3) 容积率 单位土地上的建筑 自定 (4) 建筑类型 高层、小高层、多层等 自定 (5) 总建筑面积 用地面积×容积率 自定 (6) 可售面积 一般为：(5)×95% 类 序号 评估指标 计算公式 计算结果 备 注 评估指标 (7) 土地费用 土地面积×土地单价 (8) 前期费用 建安成本×6% (9) 配套费用 按建筑面积计算 (10) 建安成本 总建筑面积×单价 (11) 建设费用 前期+配套+建安成本 (12) 管理费用 建设费用×2% (13) 不可预见费 建安成本×3%左右 (14) 建设总成本 (7)+(11)+(12)+(13) (15) 销售收入 总建筑面积×售价 (16) 财务费用 贷款额×[（1+利率）n-1] (17) 销售费用 销售收入×2% (18) 营业税及附加 销售收入×5.5775% (19) 税前利润 销售收入减所有费用 (20) 所得税 税前利润×25% (21) 税后利润 税前利润-所得税 评估人： 日期： 附件： 动态指标分析 一、财务净现值分析 把项目整个过程中所有的现金流按银行贷款利率（i）折算到项目最后一笔现金流动点（一般以年为单位）所得到的数值，简称NPV。如果NPV＞0，则认为方案赢利；如果NPV＜0，则认为方案亏损。 NPV折算点 1 2 3 4 二、内部收益率分析 假定收益率为未知数，按上述方法折算NPV，令NPV=0，用试值法可求出内部收益率数值IRR。如果IRR＞i，则认为方案盈利；如果IRR＜i，则认为方案亏损。 三、敏感性分析 按上述方法折算NPV，分别分析投资提高5％、10％；销售价格降低-5％、-10％对全部投资盈利能力的影响。如果NPV＞0或IRR＞i，则方案抗风险能力较强；如果NPV＜0或IRR＜i，则方案抗风险能力较差。 敏感性分析表如下 项目指标 财务净现值 内部收益率 基本方案 投资变化 5％ 10％ 售价变化 -5％ -10％ 评估人： 日期：