LJ-C-W040楼宇接管移交验收作业指导书(A0版091110)doc.docVIP

签订《物业服务合同》。 ⑴ 按照现行物业管理法规的规定，在房地产开发建设完毕后业主委员会尚未成立前，发展商可以自己选择物业管理公司来接管已建成通过竣工验收的物业。已成立业主委员会的小区/大厦工业区，由业主委员会依照法规选择委托物业管理公司接管物业。 ⑵ 委托接管物业，发展商/业主委员应当与已选择的愿意接管的物业管理公司签订《物业服务合同》。 ⑶ 当物业管理公司同发展商/业主委员会协商达成一致时，物业公司总经理/副总经理应当同托管方签订好正式的《物业服务合同》。 《物业服务合同》签订后，物业公司总经理/副总经理应立即下令筹备接管项目的物业管理处。物业管理处的筹备工作包括以下内容： ⑴ 确定该物业各部门的组织架构和岗位设置，报物业办公室审批。 ⑵ 结合接管物业的实际情况确定各部门员工定编，报行政部审批。 ⑶ 由行政部任命项目物业小区的经理/副经理、各部门主管/副主管。 ⑷ 由行政部向社会公开招聘一部分员工初步达到定编。 ⑸ 全方位、高密度地进行员工培训。 ⑹ 提前派各专业业务骨干进入接管物业跟踪工程的收尾竣工和设备安装调试工作，为接管验收和日后管理作好准备。 ⑺ 依照所接管物业的特点和实际情况编制《物业管理方案》； A 确定物业管理服务费的收费标准和收费方案； B 确定物业管理前期固定资产投入明细和流动资金额度； C 确定物业管理水、电、气、电话、有线电视的收费方案（银行划账方案） D 确定安管、消防的具体管理方案和成本指标； E 确定清洁管理方案和成本指标； F 确定园林绿化管理方案和成本指标； G 确定机电维修保养管理方案和成本指标； H 确定物业服务管理方案成本指标； I 确定内部控制管理方案和成本指标； 在物业开发建设竣工验收完毕具备入住和接管条件时，物业公司总经理/副总经理应适时组建物业接管验收小组接管物业进行详细的验收（详见《房屋接管验收标准及检验指导书》）。 对于接管验收出现问题的，物业公司总经理/副总经理应当积极协助接管验收小组同发展商/业主委员会协商迅速解决。 在接管物业未发现重大质量或其他足以影响日后服务管理方面的问题时，物业公司总经理/副总经理应当同意发展商/业主委员会对物业开始进行移交。 钥匙移交。物业公司项目管理处将发展商提供的楼宇全套钥匙逐一检查登记在《钥匙移交一览表》中，然后由移交双方签字确认。 项目管理处交接管理小组的验收清单和实物逐一登记接收后，物业公司经理同发展商/业主委员会签收《物业移交清单》。 项目物业管理处同发展商移交管理用房。 项目物业管理处开始进入管理用房办公。 项目物业管理处按政府规定同发展商/业主委员会移交物业管理处自营的商业用房。 上述移交完毕后，物业公司经理应当提请发展商按物业管理法规将公共设施维修基金一次性转入小区专用账户。 发展商在移交物业的同时，应当向物业公司及业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 管理处进驻物业后，应立即同供电局、自来水公司、燃气公司、邮局进行联系协调，以确保小区的正常供电、供气、通邮；同管辖派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题；同银行联系，解决小区各种费用的银行代收代缴问题。 物业公司总经理/副总经理在上述工作进行完毕后，同发展商签订《前期物业服务合同》，同时指令住户服务中心作好业主的入伙准备工作，会同发展商共同向业主发出《入伙通知书》。 记录 ⑴ 《物业工程移交项目表》（一） ⑵ 《物业工程移交项目表》（二） ⑶ 《物业工程移交项目表》（三） ⑷ 《物业工程移交项目表》（四） ⑸ 《楼宇建筑接管验收记录表》 ⑹ 《楼宇给排水验收记录表》 ⑺ 《楼宇电气接管验收记录表》 ⑻ 《公共用电设备验收单》 ⑼ 《公用建筑小型设施验收单》 ⑽ 《室外给排水验收单》 ⑾ 《楼宇接管验收移工程资料移交单》 ⑿ 《工程质量问题转呈单》 ⒀ 《设备登记卡》 ⒁ 《接管验收记录》 ⒂ 《绿化工程竣工验收单》 ⒃ 《钥匙移交一览表》 ⒄ 《物业移交清单》 ⒅ 《物业移交书》 17．相关支持文件 ⑴ 《楼宇接管验收作业指导书》 ⑵ 公司行政、人事相关作业指导书 钥匙移交一览表 年 月 日 No： 楼宇名称 钥匙位置 验收人 移交人 备注