第四章 房地产信贷幻灯片.ppt

一、房地产信贷资金的筹集渠道 (二)商业银行房地产信贷资金的筹集 1．自有资金 自有资金是商业银行进行信用货币活动的本钱，是其他负债业务的基础，分为两个部分：一是国家拨入资金或其他股东投入的部分；二是商业银行在经营中资金增值部分中银行留成的部分。在国外，许多商业银行都是通过股份制形式设立的，其自有资本包括股本、资本盈余、未分配利润、准备金。一般自有资本在银行总资产中的比例不超过10％，但它是银行可以独立自主运用的最稳定可靠的信贷资金来源，是银行吸收外来资金的基础，与非自有资金相比，具有稳定性、增值性、安全性。 第二节　房地产信贷资金的筹集与运用 一、房地产信贷资金的筹集渠道 (二)商业银行房地产信贷资金的筹集 2．各类存款 这部分是其信贷资金的最大来源，一般占商业银行资金来源的70％以上。商业银行为迎合存款人的不同需要，开办了各种各具特色的存款种类。按不同标准可将存款分为不同种类，如按存款主体可分为各级政府部门存款、企事业单位存款、个人存款；按存款用途可分为房地产开发经营存款、基金存款、个人住房储蓄存款；按提取存款的方式可分为定期存款、活期存款、储蓄存款等。 第二节　房地产信贷资金的筹集与运用 一、房地产信贷资金的筹集渠道 (二)商业银行房地产信贷资金的筹集 3．借入资金 包括同业拆借资金和向中央银行借款或再贴现。 同业拆借资金是房地产金融机构为解决头寸不足而向其他银行或金融机构拆入的短期资金，短的只有几个小时，长的一般不超过3个月。同业拆借活动可促进资金的横向流通，调剂银行短时间内的资金余缺。 向中央银行借款或再贴现发生在商业银行信贷资金不足时，其可向中央银行借款或向中央银行申请再贴现未到期的票据，以获得资金来源。 中央银行向商业银行贷款的种类可按期限和用途分为年度性、季节性、月拆性贷款和再贴现贷款4种。 第二节　房地产信贷资金的筹集与运用 一、房地产信贷资金的筹集渠道 (二)商业银行房地产信贷资金的筹集 4．同业往来资金 房地产企业之间，房地产企业与其他企业之间的资金往来和货币收付都是通过银行进行转账结算的，这就引起银行互为代收、代付款项，这种代收代付一般经银行之间的联行往来进行清算，在清算之前，由于代收和代付金额时间的差异性，有时会有一部分汇差资金停留，可将之视为一项资金来源。 第二节　房地产信贷资金的筹集与运用 一、房地产信贷资金的筹集渠道 (二)商业银行房地产信贷资金的筹集 5．发行金融债券和出售可转让大额定期存单 金融债券是金融机构为筹措资金而向居民个人发行的债务凭证，当银行信贷资金紧张时，经中央银行批准，可以发行一定数量的金融债券，所筹集资金用于发放利率较高的特种贷款。 可转让大额定期存单是金融机构发放的定额定期存款凭证，存单可以转让、抵押，在一定期限后可以随时到银行兑现，利率一般略高于银行同期存款利率。 对房地产金融机构而言，发行金融债券和出售可转让大额定期存单，资金成本高于银行存款，对此有两种方法解决：一是提高贷款利率，用高收益弥补高成本；二是降低债券和存单利率，同时用优惠政策来加以弥补，如证券投资者优先购买住房、优先使用土地并给予一定的价格优惠等。 第二节　房地产信贷资金的筹集与运用 一、房地产信贷资金的筹集渠道 (二)商业银行房地产信贷资金的筹集 6．国外借款 房地产金融机构可以积极创造条件争取国际资本，增加自身资金来源。吸引外资的形式有在国外金融市场上发行金融债券和吸收国外贷款，包括外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业银行贷款等。 7．其他 除上述几种主要来源外，房地产金融机构在办理一些中间业务过程中，可以占用一部分客户的资金作为自己的资金来源。例如，通过办理代客买卖有价证券、代收款项、信用证、承兑票据等业务，占用客户的资金；通过同业间代理业务，占用同业和其他金融机构的资金等。 第二节　房地产信贷资金的筹集与运用 二、房地产信贷资金筹集的特征 （一）筹集来源相对稳定 （二）政策性房地产银行资金主要源自房地产业 （三）商业性房地产信贷资金筹集渠道具广泛性 （四）筹集手段（方式）呈现多样性 第二节　房地产信贷资金的筹集与运用 三、房地产信贷资金的运用 （一）房地产信贷资金的运用原则 1.安全原则 2.计划择优原则 3.物资保证原则 4.按期偿还原则 5.政策性原则 6.“先评估、后贷款”原则 第二节　房地产信贷资金的筹集与运用 三、房地产信贷资金的运用 （二）房地产信贷资金的运用种类 1.房地产开发贷款 2.房地产经营贷款 3.房地产消费贷款 第二节　房地产信贷资金的筹集与运用 一、2