房产开发时间成本与经济效益的关系.doc

“一道计算题”的思考 （说明：此题分析直做基础分析，未涉及相关因素分析、风险分析、机会分析、敏感性分析等） 已知： 土地面积：120亩； 每亩单价：100万/亩 总建筑面积：12万； 多层建安成本：1300元/月 银行税率（贷款）：7%（年）运营管理费用： 3% 不可预见费：400万 设正常开发周期：2年 建设期专业人员费用：建造成本3% 其他费用：500万（开发期） （工程师、监理、结构工程师等人员费用）： 求证：推迟半年开盘的时间价值（及2.5年所增加的相关费用） ①土地成本： 120×100万/亩=12000万（1.2亿） ②建造成本： 12万M2×1300元/M2=15600万（1.5亿） ③建设期专业人员费用： 建造成本×3% = 468万 ④运营及管理费用： （①+②+③）×3% = 842万 ⑤不可预见费：400万 ## 2年期价值计算：（按照等月偿还，复利计算） ①土地时间成本： 土地成本×银行税率 1.2亿×（1+7%）2= 13739万 ②建造时间成本： 15600万×（1+7%）=16692万 （假设建设期资金均匀分布，下同） ③建设期专业人员费用时间成本： 468×（1+7%）=500.7万 ⑥运营及管理费用时间成本： 842×（1+7%）=900.9万 ⑤不可预见费：400万 以上诸项合计：①+②+③+④+⑤=31832.6万 ## 2.5年期价值计算：（按照等月偿还，复利计算） ①土地时间成本： 土地成本×银行税率 1.2亿×（1+7%）2.5= 14211万 ②建造时间成本： 15600万×（1+7%）1.5=17266万 （假设建设期资金均匀分布，下同） ③建设期专业人员费用时间成本： 468×（1+7%）1.5=517万 ④运营及管理费用时间成本： 842×（1+7%）1.5=931万 ⑤不可预见费：400万 （假设不可遇见费不变） 以上诸项合计：①+②+③+④+⑤=33325万 从上式可见：33325-31832.6=1492.4万 在投入资金成本相同的条件下，由于开发周期不同，开发利润也大不相同。由于房地产开发企业属于资金密集型企业，项目开发是企业持续发展的生命线，在同等项目上所消耗的时间越长（即产品所凝结的价值量就越大），产品的开发成本就越高。在（平均）销售价格已经一定了的条件下，企业将会承担更大的经营风险，经营利润也会随之减少。 几点思索： 开发项目在投资金额一定时，由于开发周期不同，资金收益与风险概率必然不同。 从经济学角度分析：投资风险具有时间性，既所谓的时间越长，投资风险越大。 而从收益角度考虑，实际收益又将因时间价值的增加而减少。（虽然房地产具有特殊性，随着时间推移房地产的固有价值在某种程度上不断增加，由于其增长速度远远地于企业对时间利用所产生的时间价值，所以通常情况下没有哪个企业愿意销售速度是越慢越好的） 房地产行业属于资金密集性行业。而房地产企业所使用的资金全部属于流动资金，所以在做基本财务分析是必须注意流动资金的时间价值，因为流动资金所产生的经济效益在某种意义上讲远大于对固定资产的投入。（精明的企业总是选择具有强劲发展潜力的市场进行投资并获取丰厚利润。） 3、在为企业做决策时，首先要从权益资本、借贷资本、等价值角度考虑（这也是我们统称的：性价比 ；许多人对这个含义只知道说，并不理解，也不知道该怎么做）。不能只注重微观部署、时间排列、从而忽略最核心的要素条件，所以就要求策划者对很多方面的知识都要认知，综合素质一定要高。 曾经看到一篇文章用大量篇幅阐述了“项目开发先卖相、后卖房”的观点，我对此观点也表示认可。其实我想说得是，表面上看这是营销或者市场策略的一个问题，但他所包含的意义不仅只此，在看待这个问题时首先要综合考虑企业财务状况、企业性质、以及企业的战略目标等？ 下面我们就从资金角度，分析一下项目开发的资金来源。依据以前国家规定：发展商要投入所有项目资本金比例为总投资额的20%，随着宏观调控实施，要求发展商投入所需项目资本金必须达30% 以上。项目资金的整体构成主要包含以下几个方面：发展商提供总体项目资金30%；30%左右要通过银行等金融机构筹措获取。另外40%左右甚至以上的投入资金，要依靠预售和销售回款获得，从而才可满足整体现金的整体需求，使得项目滚动开发。 只有明白了企业的资金状况，解决了企业所需资金的筹措渠道等问题，才可以对症下药。然后才可以去谈企业的战略部署及规划设想。所以要求策划者必须从多角度看待问题，避免营销策划和企业构思在基本的原则上就相互抵触。又何谈项目卖象、推广策略等细部环