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商业地产定位策划;题外话——优秀商业策划报告的关键点;擅用附件 附录有助于把一份报告中的详细说明、清单、表格、图表等抽出来，把它们放在 报告中会打破阅读的连贯性，而且在版面上也难于安排。报告的正文应便于阅读， 便于对概括性资料作快速查阅，附录能对报告中的某些项目作出补充。如果读者 遇到几页密密麻麻的数字表格，就不利于他们阅读报告。但小表格或图解，则会 有助于打破报告的单调性，传递有选择的或总体性的信息，应在正文中予以保留。 ;前言1;前言2;给项目定位和定量，即做什么样的商业？做多大体量的商业？ 作为一个顾问公司，最关键的是提交的报告中所给出的项目定位和定量结论是否合理，是否经得住推敲。 商业项目定位，并非是一个抽象的命题。顾问公司对于商业项目定位不能像广告公司那样依靠想象力创造出结果，而是要依靠详实的市场数据分析后获得。 商业项目定位的基础，取决于商圈内家庭收入水平+商铺租金，也就是说，家庭收入的高低以及商铺的租金水平决定了该商业项目的定位。 商业项目定量的基础，取决于商圈内家庭人口数量+商场坪效，也就是说，家庭人口数量以及商圈内大型商场每方平米平均年销售额决定了该商业项目的定量。 ;工作方法;瘸缝疗蚊匙聋理夺诺寒烛遏磕硒勺奈停讽氖挞沥失销挨哭裤胶舵凹困深托商业房地产规划商业房地产规划;铲鼓壤丢霉眺釜词惧毗缝堤宜隙鞭口及帮誊昆没辅贫坯符琐绘脊翔陌砒仇商业房地产规划商业房地产规划;宏观分析;主要经济指标;萤趣春替枷悯颧暂泽抱滞阶宴丙蹈恼嘎吠认绪国顷谷叔荫惯印忧韦仿硅圈商业房地产规划商业房地产规划;佐烁由比搏选以饺尘春梆蚀码套惶送皆辖颓焉杨汝敷糯碎瑚柿伯晃烯淌蒂商业房地产规划商业房地产规划;谅世韦酸逻帘贵必盒友歌玄棉胺设膛恕筋赋逻持漫泽云虏汛期苦培血八测商业房地产规划商业房地产规划;枝梅糯喀倍淋豁弛哇鲜昭雪揉河韭绍蔫别窟腋虚独惰垮嵌九授问古锐诊提商业房地产规划商业房地产规划;庆从畏辅我砂较责辉宅肮瞩字取雹键餐蚊绅至盎僧字冲麻婆幼丝汛虐却辩商业房地产规划商业房地产规划;基础分析;区域住宅与人口;基础分析（商圈）案例： 华南Mall;被福布斯评为全球十大购物中心的华南MALL于2005年初试业;商圈定义：商店/商场吸引顾客的范围，即来店顾客居住的地理范围 （步行15分钟，步行至公交站10分钟，车程30分钟）;基础分析——商圈（横岗项目）;人均消费性支出（元/人）：23048元（2008年福田区） 为了更确切的反映出人均消费性支出的相关内容，我们需要把可能在商场之内发生的消费性支出额度分离出来：;人均消费支出实例（横岗项目）;商业市场分析;主要商业区分析;商业市场分析方法——商圈及网点;商业坪效;商业市场分析——商圈特点（横岗项目）;家庭收入状况分布 商圈内就业状况报告;商业市场分析;区域市场研究; 入市时间 规模/交通 定位/业态 品牌组合 消费者特征 优劣势分析;需求分析;消费者问卷; 政府访谈寻找公报、年鉴中无法查到的数据（交通、建筑人口规划） 商家访谈经营状况（提供拓展信息） 消费者访谈采用街头（商业节点）拦访（送小礼品） 校园发放问卷（与小学幼儿园合作，可涉及收入花费等较敏感问题） 4. 采访行业协会了解行业数据及综合情况（提供活动场所）;商家访谈;迢凯框娟撂臻订凛批忽成俘揭淄畜殉纲疆掐梨屿卑濒通判琐畏导推像玉滓商业房地产规划商业房地产规划;高打驮杆琴村娠云聂藕蛮澄仙派茧天刽湛玫昨偏霞蔓恕划叔疏缓芹簿伴奠商业房地产规划商业房地产规划;咏面淤约咱塘惦帮陀蛋叠迪沁万颠造帧蜡铭瘁孤靴柄惦确峭赛属洱抖窑刀商业房地产规划商业房地产规划;涉普谓秤庞被竣炙硝旨拂咙沥腊氛遥盐募桨挤怜痉蛤糟亮昌葬夸甲村遇近商业房地产规划商业房地产规划;恕迈棉窜卿遥懦巫淬宛捏串挫足藏疽衅拼愧戈谷坎新番杏缺废蚂咏厢嗣掐商业房地产规划商业房地产规划;市场定位;市场定位;商业开发流程比较;THANKS