保利海南房地产市场报告.ppt

石梅湾九里营销方式 娱乐业与旅游地产业结合的典范 2010年7月30日，电影《非诚勿扰2》开机仪式在石梅湾举行； 2010年8月25日至9月2日，《非诚勿扰2》在石梅湾现场取景、拍摄； 2010年12月22日《非诚勿扰2》首映，石梅湾配套之一——艾美酒店名声大噪，成为游客必达观光点 方式1. 通过与电影合作产生话题及口碑 方式2. 利用明星效应扩大知名度 在宣传中体现艾美酒店及石梅湾是“众多明星追捧的地方” 通过明星的罗列体现“他们只是游客，你才是这里的主人”的宣传主题 开发商 金成集团、爱地、富丽达 小区规划 占地171万㎡，总建171万㎡ 规模 25栋29层、1栋40层洋房、719别墅和3间超五星级酒店 宣传主题 世界金湾·海上传奇 现推产品 蔚蓝海岸、欢乐海岸组团 开盘时间 2011年12月17日开盘 项目分为五大主题元素 第一大元素：低密度养生别墅 第二大元素：三大主题度假酒店 第三大元素：一线高层海景公寓 第四大元素：私家游艇码头、海鲜餐饮街 第五大元素：30万㎡滨海园林 高层海景公寓--蔚蓝海岸和欢乐海岸两大组团，去年12月17日开盘。 养生度假酒店 商业街 养生体验中心--售楼部面积1.3万平方米，作小区会所，2012年10月投入使用 一期规划 一期 游艇酒店 养生酒店 商务酒店 案例：博鳌金湾 户型 面积范围 （㎡） 赠送阳台（㎡） 套数 占比 销售率 一房 54-66 12 784 77% 18% 两房 90-102 26 128 12% 15% 三房 144-152 120 112 11% 3% 合计 1024 100% 16% 主推单位：首期蔚蓝海岸D栋、欢乐海岸E栋 销售价格 成交均价：19000元/㎡（对外宣称22000） 特价单位：14000-15000元/㎡ 装修标准：号称6000元/㎡（海南在售楼盘装标最高） 营销推广：从高层打桩开始已在全国进行宣传推广 2011-4-23十城巡展，百万巨奖 2011-5-1海南春季房展会 2011-9-24首场推介会在北京举办 2011-10-2上海房展会 2011-12-17博鳌金湾2011中国高尔夫商界精英赛 2011-12-17邀请甑子丹参加开盘活动，100多家新闻媒体报道 产品组合：蔚蓝海岸D栋、欢乐海岸E栋 销售情况 该盘开盘至今销售不理想，主因 是： 1.项目定位与地段不符，售价偏离市场； 2.未能做到配套先行； 3.周边市场混乱，中低档次楼盘掀起价格战。 2011年12月17日开盘销售差，当天成交只有9套（对外宣称30多套），以开发商内部客户居多，且是1万元/㎡超低价成交。 后继销售速度较慢，优惠折扣多样，每月推出20套特价单位促进成交。开售至今9个月，成交只有100多套，销售率仅16%，月均去货18套。 案例：博鳌金湾 红塘湾 红塘湾是三亚市最后一块待开发的湾区，靠近市区；目前房地产市场仍是空白，生活配套只有附近档次比较低的天涯镇 西线高速G98 225国道 首期占地约700亩 二期为原红塘湾高尔夫用地 通往机场（10分钟）和市区（20分钟） 红塘湾 三亚市最后一块处女地 海南市场客户研究 海南楼市市场以岛外客户为主。购房客户主要来自以下三种地区： 特殊经济成分的地域：山西（煤矿）、浙江（大量中小企业） 天气严寒干燥的省份：东北（辽宁、山东、吉林、黑龙江） 经济发达的大城市：北京、上海、成都、重庆 年份 阶段 主要客群 2001-2002 起步阶段 21世纪初，北京、上海一线城市投资、度假客 2003-2007 发展阶段 东北客户开始在海口三亚大量置业，占房地产市场60%以上份额 2008-2009 市场逐渐成熟阶段 成都、重庆等地开发商进驻海南市场，同时5·12大地震拉动当地客户对养生、度假的需求 2010-2011 国际旅游岛政策颁布 从以东北客为主，变为北京、江浙客比重上升，重庆、四川等新富阶层持续进入的局面 2011至今 调整阶段 保持2010年结构惯性，回归理性、回归主流 客户结构不断变化，范围不断扩大。从过往北京、上海单一投资客，东北高寒地区过冬客，到西南片区、西北片区等新富阶层，客户结构逐渐丰富。 表：海南楼市市场客户结构演变 以岛外客户为主，客户结构和范围不断变化 海南市场客户研究 上岛人数增加而成交面积减少，表明客户信心不足，需求受抑 表：2011-2012年上半年海南旅游业情况对比 年度 入省旅游人数 同比 实现旅游收入 同比 2011年上半年 1441.93万/人次 增长8.94% 153.3亿元 增长10.36% 2012年上半年 1558.23万/人次 增长8.1% 180.87亿元 增长18.0% 由此可见： 2012年入岛旅游人数仍处于稳步增长