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2012.2 第三章 房地产价格形成机理 第三章 房地产价格的形成机理 第一节 房地产价格的概念与特点 第二节 房地产价格的构成与形式 第三节 房地产价格的影响因素 第一节 房地产价格的概念与特点 一、房地产价格概念 二、房地产价格的基本特点 一、房地产价格概念 房地产价格是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。 房地产价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一。 二、房地产价格的基本特点 房地产价格具有地区性 房地产价格实体具有双重性 房地产价格具有高位性 房地产价格具有单件性 房地产价格具有扩散效应 房地产价格具有敏感性 房地产价格具有趋升性 第二节 房地产价格的构成与形式 一、房地产价格的构成 二、房地产价格的形式 一、房地产价格的构成 房地产价格的构成要素 土地价格 房屋建筑成本 建筑房屋的利润 税金（包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等） 其它附加费（如人防费等） 土地使用税（中等城市每平方米的纳税额为0.4—8元） 2.房地产价格的其它构成要素 二、房地产价格的形式 土地价格 建筑物价格 房地价格 1.土地价格 土地所有权价格和土地使用全价格（按土地的权利） 征地价格、批租地价和转让地价（按价格形成的基础） 总地价、单位地价和楼面地价（按计算单位） 拍卖地价、招标地价和协议地价（按出让的方式） 2.建筑物价格 出售价格和出租价格（按流通形式的不同划分） 总价格与单位价格（按计算单位不同划分） 现房价格与期房价格（按交房时间的不同划分） 3.房地价格 评估价格、市场价格与理论价格（按形成的基础） 销售价格、抵押价格、课税价格与典当价格 第三节 房地产价格的影响因素 一、经济因素 二、自身因素 三、环境因素 四、人口因素 五、社会因素 六、行政因素 七、心理因素 八、国际因素 一、经济因素 供求状况 物价变动 居民收入和消费水平 利率水平 政府宏观调空 二、自身因素 土地自身因素 土地位置、形状、大小等 气候条件 临街状态 建筑物自身因素 建筑物的面积、结构、材料 设备、施工质量 朝向、楼层、建筑物外观 三、环境因素 自然环境 噪声 环境污染 视觉环境 社会环境 交通条件 商业设施 教育设施 四、人口因素 人口密度 人口素质 家庭规模 五、社会因素 政治安定状况 社会治安状况 居民法律意识 法律对财产权的保障 房地产投机 城市化过程 风俗习惯 六、行政因素 土地制度 住房制度 城市规划 税收政策 市政管理 行政隶属变更 七、心理因素 价格预期 接近名家住宅的心理 讲究门牌号码 八、国际因素 经济封锁 军事冲突 移民 1.房地产价格具有地区性 不同地区供求不同：大城市供给有限而需求旺盛； 不同地区建造成本有差异：人工、材料费有差异，土地使用权出让金有差异； 不同地区间的房屋无法调剂余缺。 房地产价格实体具有双重性 一部分来源于开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值； 另一部分来源于土地使用权价格。 房地产价格具有扩散效应 房地产价格直接影响到人们的实际生活水平，其价格的上涨必然会扩散到社会生活的各个方面。 房地产价格具有单件性 房地产都是单件生产。生产过程受到的影响因素也不同。（原材料的价格、天气、人工费用支出等） 没有完全相同的房地产。（地理位置、建造材料、建造标准、配套设施等都有差别） 房地产交易易受到交易主体之间个别因素的影响。 2.房地产价格的其它构成要素 房屋装修费 房屋设备费用（一般指卫生、暖气、厨房设备等费用） 建筑物地段、楼层和朝向差价（楼层差价=标准房价?楼层差价率） 房屋的折旧（按时间） 房屋的完好程度。（考虑房屋的实际磨损程度来确定房屋的成新，进而确定房屋的价格） 土地所有权价格和土地使用全价格 土地所有权价格实质上是购买价格，在现实生活中表现为征地价格，只有国家与农村集体发生征地关系时才产生。 土地使用权价格本质为租赁价格。土地使用者在支付土地使用权价格后，得到的仅仅是土地使用权。在现实中表现为土地使用权出让金，即批租地价或转让地价。 征地价格、批租地价和转让地价 征地价格：通过对农村土地的征用而形成的价格。 批租地价：我国一般采取批租方式进行土地出让，即一次性收取土地出让期间的地租。这个地租就是出让金，即批租地价。若按年收取地租，就是出租地价。 转让地价：土地使用者从国家那里取得土地使用权后，进行土地使用权再转移时的价格。 楼面地价 楼面地价：又称单位建筑面积地价，它是每单位建筑面积所分摊的土地价格。即土地总价格与建筑面积之比。 拍卖地价、招标地价和协议地价 拍卖地价：由底价、期望价和成交价组成。 底价又称起价，它是政府或土地使用者拍卖土地时确定的最低价。