美国模式能否成为中国地产业良性发展的真正_救星_杨育谋.pdfVIP

2007-10 编辑潇 琦 观察 近年来,随着房价飞涨和房地产市场宏观调控的日益加剧,香港模式 的种种弊端日益暴露出来,美国模式却成为了地产圈内的高温词汇。 美国模式能否成为 “救星” 中国地产业良性发展的真正 ? □杨育谋 目前,在国际上具有代表性的房地产开发模式主要有两种:一 强,但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金 种是“美国模式”,另外一种是我国长期以来奉行的“香港模式”。近 等金融机构进入世界500强。美国的房地产金融产业链由房地产基 年来,随着房价飞涨和房地产市场宏观调控的日益加剧,香港模式 金、投资商和银行组成,其中最大部分是房地产基金,美国的房地产 的种种弊端日益暴露出来,美国模式却成为了地产圈内的高温词 投资商主要是从事物业投资,而非物业开发。美国真正的大地产商 汇。何谓美国模式?其运作方式是怎样的?美国模式又是否能够成 都出于金融领域,以房地产投资信托基金为代表,美国目前约有300 为中国地产业良性发展的真正“救星”? 多只房地产投资信托基金,管理资产总值超过3000亿美元。 再者,收益大众化。美国的房地产开发资金只有15%左右是银 ■美国地产模式 行资金,剩下的70%是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35% 是不动产基金。房地产基本上是私人投资,全国大多数人都可以通 由于地缘关系和土地公有等方面的相似性,过去20多年来,我 过不同方式参与房地产的投资,主要渠道是房地产投资信托基金、 国的房地产开发模式基本上借鉴了“香港模式”。 上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。全民参与投资,既降低 所谓香港模式,是指以开发商为中心的一条纵向价值链,从买 了房地产金融风险,也使行业利润被民众摊平,基本不可能出现如 地、建设、售房到后期物业服务,通常由一家企业独立完成,开发商 中国房地产开发商敛聚暴利的现象。 也因此被称为“全能开发商”,其融资渠道相对单一,主要通过开发 在这种模式下,政府重视中低档住宅的开发。从美国的住房市 商向银行贷款和预售制度收取客户定金的方式获得。这种发展模式 场来看,资助中低收入民众购房是美国政府最基本的责任。美国政 使社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向了政府(庞大的土地 府房地产发展的基本宗旨就是要求房地产开发企业生产民众舒适、 出让金和各种税费)与房地产开发商(香港最富有的人基本上都是 安全、有支付能力的住房。一般政府在把土地租卖给开发商时,规定 通过房地产市场起家的),造成了严重的社会财富两极分化。 开发商必须建百分之十几(平均而言)的中低档公寓,或租或便宜卖 相比之下,代表了西方发达国家房地产开发主流的“美国模式” 给低收入家庭,在有些州开发商也可选择付政府一笔钱。在这