上海房产税.PPTVIP

项目七　房地产税收政策与法规 　 一、概念 房地产税：以房地产为对象而征收的税，包括土地税和房产税。 房地产税法 二、房地产税法的构成要素 1、税法主体 征税主体 纳税主体 2、征税对象（征税客体） 指对什么东西征税，是征税主体和纳税主体共同指向的对象 房地产税征税对象： ①地产或房地产本身　 ②使用、投资房地产的行为 二、房地产税法的构成要素 （3）计税依据 也称税基，是指计算应纳税额的依据。 房地产税的计税依据　三类： ①土地面积 ②房地产价值或价格 ③房地产使用收益 （4）税率 指应纳税额和征税对象之间的比例。三种： ①比例税率 ②累进税率 ③定额税率 三、土地税收 (一)耕地占用税 1、征税目的 为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地 2、征税对象 3、纳税主体 4、计税依据和税率 以纳税人实际占用的耕地面积计税 (一)耕地占用税 5、税收减免 免征：部队军事设施用地；炸药库用地；铁路线路；飞机场跑道和停机坪用地；学校、幼儿园、敬老院、医院用地 减征：农村占用耕地新建住宅，减半征收 6、违章处理 滞纳：按日加收应纳税款5‰的滞纳金。 占用耕地超过两年不使用：加征2倍以下耕地占用税。 (二)城镇土地使用税 1、征税目的 促使节约用地，合理用地，解决城市土地紧张 2、征税对象和纳税人 对使用城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地的行为 3、计税依据和税率 (二)城镇土地使用税 4、纳税期限 土地使用税按年计算。 5、税收减免　　　　 国家规定免征的： 省、自治区、直辖市规定减免的 (三)土地增值税 1、征收目的 2、征税对象和纳税人 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为。 3、纳税依据 按转让房地产所取得的增值额和法定税率计算征收 增值额＝转让收入－扣除项目 扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额 ②开发土地的成本、费用 ③新建房的成本、费用或旧房的评估价格 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目 (三)土地增值税 4、税率 四级超率累进税率 1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； 4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 个人所得税:月工资收入－个人承担的基本养老保险金、医疗保险金、失业保险金、住房公积金，再减去费用扣除额2000元 (三)土地增值税 5、税收减免 ①建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的：免征 ②因国家建设需要依法征用、收回的房地产：免征 ③个人转让原用住房，居住满5年的免征；居住满3年未满5年的减半征收 四、房产税收 (一)房产税 1、房产税的概念 国家对房屋所有人征收的一种财产税。 2、征税对象 城市、县城、建制镇和工矿区房屋的余值或房屋的租金。 3、纳税义务人 房产的所有权人 4、计税依据和税率 出租房产：房产租金收入为计税依据，税率12% 非出租房产：以房产原值一次减除10~30%后余额为计税依据，税率1.2% 5、税收减免 2011年1月28日，重庆、上海正式启动个人住房房产税改革试点 [重庆房产税] 征税对象包括： 1）独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税； 2）房价达到当地均价两倍以上的高档公寓要征税； 3）在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。 房产税的税率： 房价达到当地均价2倍至3倍的，按房产价值的0.5%征税； 房价达到当地均价3倍至4倍的，按房产价值的1%征税； 房价达到当地均价4倍以上，按1.2%的税率征税。 [上海房产税] 征收对象 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。 纳税人 纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人，由其法定监护人代为纳税。 计税依据 房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。 适用税率 适用税率暂定为0.6%。 应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。 房产税按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。 收入用途：房产税试点征收收入，用于保障性住房建设 (二)契税 1、征税对象 转移土地、房屋权属的行为。 转移包括：出让、转让、买卖、交换、赠与、作价入股、抵债、受奖 2、税收主体 转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税纳税人 3、计税依据和税率 计税依据：转移的成交价、市场评估价、交换差价 税率：3%—5% 4、税收减免 (三)印花税 概念：国家对在经济活动中或经济交往