国内产业园区的转型与升级路径综合分析课件.doc

产业园区的转型与升级路径 2016年8月20日 摘要：当前，我国产业园区，但。本文对外开放的 但实际上，这些园区的土地利用强度极不理想，据国土部对国家级开发区土地集约利用的评价结果（2012年），分别有15%的开发区工业用地综合容积率都在0.5以下（最高达3.36）、工业用地固定资产投入强度在2000万元/公顷以下（最高达36820万元/公顷），20%的工业用地产出强度在3000万元/公顷以下（最高达249100万元/公顷），园区土地集约利用形势紧迫。 同时，随着我国淘汰过剩产能、经济转型和产业升级的日益推进，传统产业园区正逐渐暴露出产城分离等系列相关问题，如：配套严重滞后园区白天热闹，晚上为空城，产业城市融合度低，园区发展后劲。 远离市区、交通不便就住在园区由于配套，下班企业招不到人、留不住人的窘境。 一是历史原因。由于早期对产业园区认识规划建设区工业孤岛 二是园区商业配套的特殊性。由于园区内的人口规模一般难以支撑大规模的商业体量，而零散性的便民商业，又因为商务楼宇租金贵、底商扰民等原因而被拒之门外。即便有商业及休闲服务设施，但因布局过于分散，也很难形成必要的商业氛围。 三是园区管理体制的原因。目前园区管理大多由管委会负责，不少管委会除发展园区经济外，还承担了诸如社区服务等大量繁杂的社会事务，这给园区管理和运营带来不小的挑战。因此，虽然目前有一些园区已建设了较为完善的硬件设施，但由于人员、精力等有限，社区服务机构仍无法覆盖全部物业小区，导致很多基层社区工作无法开展。 针对以上问题，纵观国内外园区，苏州工业园经历了“以产兴城”“产转城升与产城共荣”阶段在产城融合方面堪称样本。 专栏 苏州工业园区的邻里中心 “邻里中心” 邻里中心具有以下鲜明特色： 一是服务对象以当地居民为主，秉持15分钟步行圈生活理念规模与单位住房比1：2.7将商业和公益项目有机结合，以必备功能为基础 苏州工业园自1998年建设第一个邻里中心，十几年中，已建成近20个邻里中心。邻里中心采取政府主导下的公司化（苏州工业园区邻里中心发展有限公司）运作，管委会作为政府代表，是公司第一大投资人，占70%的股份，其他为大型国企和本地私企。政府并不直接参与经营，但具有绝对控股权，这也就保障了邻里中心“公益为先”的主张。 园区每个邻里中心会有45%的面积用于社区公益配套，其中，15%用于设立“民众联络所”，标准化配备社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站七大类功能的社区公共服务除卫生服务站由专业医疗机构运作、邻里文体站由邻里中心公司低偿经营外，其他均免费开放 其运作模式，实质上是一种商业地产通过招商、建设，以及长后续管理目前，苏州工业园区“邻里中心”模式已被复制到等地不的商业街，而是一种辐射两公里半径区域性服务地域比较大，中心街道这种商业配套，需要这种服务。社区服务停留在政府民政事业范畴粗放、土地利用低效的形势严峻 其中，对于土地闲置的问题，事实上，我国的《土地管理法》、《闲置土地处置办法》等法规都已有相应规定。如根据《土地管理法》第三十七条，已经办理审批手续的非农业建设用地，连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。 但实际操作中却实施困难。一来，由于企业经营不善、调整发展方向规划频繁变动等多种因素杂糅在一起，土地闲置认定难，用地企业打政策“擦边球”，使政府无法收回土地。 而对于土地闲置的处理，又分事前控制和事后监管。 其中，事前预防的处理方式一般有以下几种： 一是采取只租不售的形式。如中关村发展集团提出的土地统一开发，土地企业的用地不会偏离闲置，对发展不好或倒闭的企业及时替换，始终保持园区活力。工业用地上海市规划国土资源局制订《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》上海市实行工业用地弹性年期出让制度原则上，新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年对于国家和上海市重大产业项目、战略性新兴产业项目，按照上海市相关规定和程序进行认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为50年。 工业用地供应依据不同的产业项目分别施行挂牌方式和公开招拍挂方式。新规中明确，产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌式供应；标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应。 鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式。 为了加块土地流转，新规对于工业用地采取强制退出机制。土地受让人在取得建设用地使用权后，应按照合同约定的开发利用条件使用土地。如果因企业自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的，土地将被收回。 全面加强用地批后监管项目供地后，国土资源局对用地的投资强度、规