岗厦研究报告.docVIP

前期研究 对象及范围 岗厦村位于深圳市福田区中部，属特区核心地带的旧村之一。该村以彩田路为界分河园、娄园两部分，其中河园部分位于深圳市中心区内（参见附图一）。 岗厦综合改造片区（以下简称本片区）包括岗厦村河园地段及其周边用地，其东、南、西、北分别以彩田路、福华三路、金田路、深南大道的中轴线为界。总规划范围36.1公顷。其中： (1) 15-5、18-2、18-3、18-5、18-6、21-1-3、21-2-1、21-2-3、21-2-4、21-3-2地块为已划红线（部分已建设）用地。合计面积72239.3 m2（含支路面积）。 (2) 18-4、14地块为政府控制用地。（有部分现状建筑）合计面积37966.6 m2（含支路面积）。 (3) 15-1、15-2、15-3、15-4、地块为岗厦村所有，但政府控制其土地性质的用地。合计面积26563.4 m2（含支路面积）。 (4) 福华路、海田路及周边道路用地共计190681.2 m2。 (5) 18-1、21-3-1、21-2-2、21-1-1、21-1-2地块为岗厦村控制的村民住宅及临时建筑占用地，合计面积 89912.3 m2。 背景概况 在深圳市中心区的开发建设即将拉开帷幕的时候，位于中心区内部的岗厦村成为一个极不和协的音符：一边是已规划的现代化的商务中心区、优美高尚的住区蓝图以及即将动工的城市地铁；另一边却是建筑布局杂乱、基础设施落后、人员构成复杂、亦城非城、亦农非农的“城中村”现状。两者从形态结构及空间环境上形成强烈对比，尤其前者浩大的建设宣传声势与后者如火如荼的违章建房现象更成为中心区奇特的一景。 对深圳这样一个二十年内快速崛起的新城而言，在城市建设取得辉煌成就的同时，不可避免会出现和积累许多问题，“城中村”的现象即是问题之一。象岗厦这样的“城中村”，正是深圳八十年代末至九十年代初快速城市化时期城市用地迅速膨胀的结果。由于土地所有制在转型时期的矛盾、当时有关政策自身的缺陷、以及法治环境与管理体制的薄弱……等一系列问题在急速城市化过程中来不及解决，滞积成了今日无法避开的建设矛盾。在改革向纵深推进，城市发展进入一个关键时期的大背景下，这一问题如得不到及时梳理，就可能成为阻碍城市建设健康发展的羁绊。 近年来，中心区优越的区位条件吸引了大量人口，给岗厦村房屋出租市场带来了繁荣。受利益趋动力影响，为更多的获取租金，村民正以惊人的速度频繁扩建、滥建住宅，占用了大量绿地及公共用地，产生诸多问题。如：土地构成不合理，居住环境恶劣，公建配套不足，市政设施落后，安全隐患及治安问题突出，……等等，而现有的政策环境与管理力度却无力阻止这一趋势的蔓延。这不仅严重影响了中心区的城市形象，也与深圳这样一座现代化城市的文明需求不相符。 时至今日，中心区的开发已迫在眉急，地铁工程将于年内动工。同时，本片区内已划拨红线地块的业主们正积极申报设计要点。从已批出的地块看，普遍存在配套不足，容积率偏高的现象。如：21-3-2地块的福地大厦（在建），容积率11(0，21-2地块用地（正在申报要点，改办公为住宅）拟定容积率为8.2。为了能从较大范围内提出合理的土地开发强度，保障足够的基础配套设施，有必要进行本片区的改造研究与规划。 此外，由于该村建设历史及土地利用状况极为复杂，在《中心区法定图则》（深福田01-01）中，为避免规划的盲目性和不切实际，将这一地区暂时划出，留作专题研究。在此背景下，市国土局委托我院进行中心区岗厦村河园地段的综合改造规划研究。 研究目的 为创造一个优美的,适应时代发展需求的社区环境，对本片区进行改造策略研究和规划方向的探讨，为政府部门提供决策的依据。 研究依据 国家和深圳市的有关政策规定 4.4.1 国家和深圳市的有关规范标准 上层次规划要求 《深圳市中心区法定图则》（深福田01-01）将岗厦综合改造片区单列。其土地开发强度及公建配套的指标留待本次规划确定。但对本片区主要路网及土地使用性质有所限定。 4.3(1 土地利用规划（见图二） 本片区土地使用性质参照中心区法定图则《总图图册》中的《中心区土地利用规划图》（公开展示稿）。沿金田路、彩田路两侧地块为商务办公区，14-3、15-4地块为社区公园，在中心区法定图则南片区图表中，对各地块性质未作明确表示，沿深南路一侧地块可以考虑办公、商住混合，两个社区公园可以部分作为本片区社区中心，但14-1、14-2、15-1、15-2四个地块应当作为商务办公区。此外14-3地块为110KV变电站用地，15-3地块为公交枢纽站。但目前14-2地块正在申报的设计要点中60%为居住。 4.3(2 道路交通规划（参见图三） 3(2(1 主干道系统： 本片区周边有