035.从宏观—中观—微观的容积率确定机制探讨.pdfVIP

0035.从宏观- 中观-微观的容积率确定机制探讨 刘慧军 沈权 陈蓉 【摘要】容积率，作为城市开发控制的核心指标，也是当前控规编制确定的主要指标，但局限于控规 平台的容积率具有先天的不足，导致容积率的确定成为心照不宣的拍脑袋行为，而容积率刚性控制与开发 弹性之间存在的巨大矛盾，亦成为当前控制编制所面临的重要问题。本文在分析当前容积率确定所面临主 要问题的基础上，提出对容积率制定需要树立紧凑城市的观念；尊重容积率的政策属性和正视容积率的经 济属性，进而提出了基于宏观-中观-微观的容积率的分布分层确定机制，并就各个层面影响容积率确定的 核心因素进行初步探讨。 【关键词】容积率；制定机制；总规；控规；出让条件 前言 容积率即建筑面积/用地面积，它反映了城市用地的开发强度，是被广泛用于城市规划 和建筑设计中的控制指标，也是目前控规编制的核心指标。容积率与复杂的背景条件相关 , 包括城市人口、土地、经济、气候、住宅建造条件等 。传统观念认为: “容积率高低将会影 响到建筑间距的大小,绿地及开敞空间的多少,采光、通风等卫生条件及消防条件的优劣和居 住环境质量的高低,同时决定了开发商经济利益上的负相关性,使之成了当今城市开发建设 1 中最敏感的指标，成为城市规划和商业决策的敏感性问题”。因此 ,学界对容积率研究众 多：咸宝林等对不同的容积率概念进行了辨析与界定;王翼探讨了“三旧”改造项目的容积 率确定方式；王京元等介绍了TOD 开发的密度分区和经济容积率的确定方法；宋启林探讨了 宏观层面制定容积率的意义和平均容积率推导方法;刘纲等介绍了在控制单元层面基于交通 影响的容积率确定方法;宋小冬在微观层面对极限容积率展开研究;陈昌勇则探讨了住宅容 积率的确定机制；黄明华等对控规商业开发项目容积率的“值域化”（区间赋值）展开研究； 而孙峰则对规划管理中的容积率确定方法展开研究„„总体而言，这些研究极大的丰富了对 1 陈昌勇城市住宅容积率的确定机制[J]．城市问题，2006， (7)：6-10． 容积率的科学性的探讨。但在实际工作中限于操作性及认识因素，容积率的确定往往又沦为 经验主意的拍脑袋做法。本文试图在分析当前容积率制定所面临问题的基础上，探讨容积率 制定的合理机制。 1、目前容积率制定的主要问题 1．1、局限于控规为平台的容积率制定机制，导致其先天不足 容积率在城市空间上的分布梯度，其本质是城市人口在城市空间上的分布结构。作为 传统控规编制的核心指标，对容积率的研究局限于控规编制的范围内，其最大的不足是忽视 了经济社会水平发展对容积率影响，也忽视了城市整体空间结构对容积率制定的隐性影响。 一方面，对容积率有巨大影响的经济发展水平、环境效益需要在更广的层面予以论述，而局 限于控规范围内就小地块论小地块的容积率制定方式，要么忽视对经济发展水平、环境效益 的研究，要么流于形式，导致控规的容积率确定缺乏依据。规划部门不得不面对的尴尬事实 是，将单个控规所确定的开发规模和人口数量相加之后往往大于总规所确定的开发规模和人 口数量。另一方面，在控规层面就经济发展水平、环境效益来研究容积率本身又并无必要， 因为控规编制范围的局限性，这样的研究往往导致很多重复性的工作，必然造成大量的规划 浪费。 1．2、容积率的制定是大家心照不宣的拍脑袋的结果，缺乏必要的技术支 撑 在规划编制工作中，目前确定容积率的常用方法：形体布局模拟法、调查分析对比法、 经济归纳法等方法都难说科学。即便如此，也往往由于规划范围偏大、时间紧迫等种种原因 最终演变成为了拍脑袋式的“主观经验法”，仅凭借规划师或审查部门根据惯常经验，结合 个人的感性认识想当然的确定。宏观层面研究的欠缺，使得控规在开发强度确定上往往显得 无所适从，缺乏依据，更无法回答容积率从 1.8 到2.0 的合法性问题。有时候也不得不面对 规划操作性的问题，以笔者参与的某镇控规修编为例，因为缺乏对项目经济因素的考虑，原 控规仅依据城市设计所确定的低容积率模式，在土地拆迁成本高起的今天严重脱离实际，不 得不在短短几年内重新修编。 1．3、容积率刚性与开发弹性之间存在着巨大的矛盾，致使控规承受不可 承受之重 2008 年出台的《城乡规划法》强化了控规的“权威性”和“刚性”，以遏制当前“控 2 而