第五讲 小税种.pptVIP

纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。 纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。 此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 （4）与转让房地产有关的税金 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税0.5‰。因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。 需要明确的是：房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其在转让时缴纳的印花税因已列入管理费用中，故在此不允许扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的5‰贴花）允许在此扣除。 （5）旧房及建筑物的评估价格 它指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格经当地税务机关确认。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 （6）财政部规定的其他扣除项目 对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和，加计20%的扣除。 加计扣除费用＝(取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本)×20% 计税依据的特殊规定 1、隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。 2、提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。 3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，应按评估的市场价交易价确定其实际成交价。 4、房地产开发企业将自己开发房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；二是主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 四、税率与应纳税额的计算 1、税率：四级超率累进税率 2、应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率） 【解释】计算时注意分步骤列式计算。第一步，确定应税收入；第二步，确定扣除项目；第三步，计算土地增值额；第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，以便确定适用税率和速算扣除系数；第五步，计算应纳税额。 五、减免税优惠 1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 3、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 4、从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 六、土地增值税纳税申报程序、纳税清算、纳税地点 （2）加工承揽合同的计税依据为加工或承揽收入的金额 这里的加工或承揽收入额是指合同中规定的受托方的加工费收入和提供的辅助材料金额之和。 （3）建设工程勘察设计合同的计税依据为收取的费用 （4）建筑安装工程承包合同的计税依据为承包金额 施工单位将自己承包的建设项目分包或者转包给其他施工单位所签订的分包或者转包合同，应按新的分包合同或转包合同所载金额计算应纳税额。 （5）财产租赁合同的计税依据为租赁金额（即租金收入） （6）货物运输合同的计税依据为运输费金额（即运费收入），但不包括所运货物的金额、装卸费、保险费用 （7）仓储保管合同的计税依据为仓储保管费用 （8）借款合同的计税依据为借款金额 （9）财产保险合同的计税依据为支付（收取）的保险费金额，不包括所保财产的金额 （10）技术合同的计税依据为合同所载金额 （11）产权转移书据的计税依据为所载金额 （12）营业账薄税目中记载资金的账薄的计税依据为“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。 （13）其他账薄的计税依据为应税凭证件数； （14）权利、许可证照的计税依据为应税凭证件数 税率 印花税的税率有两种形式，即比例税率和定额税率 印花税的比例税率分为4个档次，分别是0.05‰、0.3‰、0.5