房地产法第五章-第七章.ppt

第一节 房屋租赁 五、房屋转租 非经出租人书面同意，不得转租 未经出租人同意的转租构成无权处分，属于效力待定的民事行为。如果出租人事后同意，合同溯及既往有效。如果不同意，合同溯及既往无效。 （根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，为了保护次承租人的利益，规定了出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，转租合同将按有效处理，因此，如出现未经出租人书面同意的转租情况，是否出租人有权解除合同、收回房屋或承租人应赔偿损失，还要结合具体情况具体分析。 ） 案例 张某是甲房屋的产权人，2005年他将甲房屋出租给李某，双方签订房屋租赁合同，但未按照法律要求登记备案。李某未经张某同意将包括厨房、阳台等空间在内的房屋分割为20间，群租给某公司作为员工宿舍。请问张某与李某之间的租赁合同是否有效？张某发现李某擅自群租，他可以提出什么样的法律请求？ 第一节 房屋租赁 六、房屋租赁的特殊效力 （一）买卖不破租赁规则 第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 （二）承租人优先购买权 第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 （三）房屋承租人的共同居住人的继续租赁权 第二百三十四条　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 第一节 房屋租赁 七、房屋租赁合同的登记备案制度 第十四条　房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。 房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。 第十五条　办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料： 　　（一）房屋租赁合同； 　　（二）房屋租赁当事人身份证明； 　　（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明； 　　（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。 　　房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。 房屋租赁合同的登记备案制度 第十六条　对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明： 　　（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式； 　　（二）出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致； 　　（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。 　　申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。 　　 第十七条　房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称，承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码，出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。 房屋租赁合同的登记备案制度 　 第十八条　房屋租赁登记备案证明遗失的，应当向原登记备案的部门补领。 　　 第十九条　房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。 　　 第二十条　直辖市、市、县建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。 　　房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容： 　　（一）出租人的姓名（名称）、住所； 　　（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码； 　　（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限； 　　（四）其他需要记载的内容。 第六节 房屋租赁法律制度 房屋租赁登记备案的法律性质： 登记备案不是房屋租赁合同的有效条件，只是房屋租赁的行政管理手段。 第二节 建设用地使用权租赁 一、概念和特点 概念 特点： 1、租赁的标的是建设用地使用权 2、租赁并不发生建设用地使用权的主体变更 3、受到出让合同的影响 4、是一种诺成、双务、有偿和要式民事行为 第二节 建设用地使用权租赁 二、建设用地使用权租赁的条件 出让建设用地使用权原则上允许出租 划拨建设用地使用权原则上不得出租 第二节 建设用地使用权租赁 三、建设用地使用权租赁的效力 特殊效力 （一）买卖不破租赁 （二）优先购买权 （三）一体处分原则 （四）出租后又抵押的，租赁关系不受抵押权影响 （五）承租人可取得所建造的建筑物的所有权 第二节 建设用地使用权租赁 四、建设用地使用权租赁登记 建设用地使用权租赁登记仅具有对抗效力 五、与国有土地租赁的区别 1、主体不同 2、标的不同 3、转移权利的性质不同 4、权利内容不同 5、附随出租的标的不同 6、期限限制不同 课堂