奥园养生广场踩盘报告-13-12-27.ppt

踩盘分析报告 —奥园养生广场 地理位置 奥园养生广场位于番禺区桥南街的中心城区，毗邻番禺区中心医院北侧，与桥南核心旺地奥园广场、海伦堡等约十分钟车程，周边有黄沙大道，南沙港快速路、东西环路相邻。 周边配套 项目所在周边有大润发超市、奥园广场购物中心、海伦堡步行商业街、喜盈嘉立思美食休闲广场、南区公园等等的休闲娱乐购物场所。附近有越秀可逸阳光、德宝花园等居住小区。 规划总平面 1、项目规划3栋高层公寓及4栋商业金街，占地面积48189平方米，总建筑面积125291平方米，容积率2.6，金街1栋及2栋三层部分有三条商业连廊连接。 2、形成两条环形的商业动线，商业内街尺度在18-36米之间，现场感觉空间尺度比较舒适。 30M 20M 24M 28M 36M 18M 鸟瞰图 低点透视 低点透视 商业业态 水岸风情酒吧街 生活创意商业街 月子中心 1-2层为医、养相关销售商业业态及生活配套餐饮等，3-5层为奥园美兆中心、奥园瑞士抗衰老中心及相关专科诊治需求配套需求；公寓设为功能型相关配套（老年公寓、月子中心等）。 首期推货商铺面积从20-200平方米不等，到最后一期商铺面积为150-300平方米不等。均价2-3万，独立商铺均价4-5万。 金街1栋 1、共三层，主力店四层。首一二层为“一拖一”及“背靠背”商铺，通过内部楼梯连接。 2、商业首层6米，二层4米，开间一般为5米，进深约15米。 3、三层商业通过电梯直达，部分在一二层设置铺面通向三层。主力店设独立电梯及楼梯。 金街2栋 1、共三层，主力店四层。首一二层为“一拖一”及“背靠背”商铺，通过内部楼梯连接。 2、设置内景步行街，同时作为疏散通道。 金街2栋 1、二层商铺背面设置疏散通道，同时作为后勤通道使用。 金街2栋 1、三层设休闲广场，商业通过电梯直达。 2、三、四、五层为奥园自持的月子中心。 金街3栋 1、为“一拖一”商铺。 2、首层及二层设置了疏散后勤通道。 金街3栋 金街4栋 首层平面 1、为“一拖一”商铺。 2、首层及二层设置了疏散后勤通道。 金街4栋 二层平面 照片展示 照片展示 照片展示 照片展示 照片展示 1、商业街蜿蜒曲折，避免一眼望穿，增加了商业空间的趣味性，增加了商铺的展示面。 照片展示 1、街角展示面圆弧化设计，增加标识性。 照片展示 1、部分设备管道外露，影响建筑立面。 照片展示 1、沿街商铺比较平直，没有设置雨棚。 照片展示 1、街角的展示面用大面积的玻璃打造。 照片展示 1、商铺二层外挑阳台，并在立面细节上作出变化。 照片展示 1、人行通道进深太大，采光不足，导致商铺昭示面存在问题。需设置长明灯。 照片展示 1、连接长廊与商铺的衔接位置过于生硬，且存在一定安全隐患。 公寓 在核心筒位置将走廊错开，避免走廊过长，增加端头户型，并使走道可以自然采光通风。 公寓 88平方米 公寓面积在35-82平方米之间，实用率78%，均价12000-14000元之间，毛坯交楼。