大朗项目商业营销定位报告0322.ppt

第一部分——市场分析 通过此次提案，希望能协助发展商 第一步：通过市场和项目分析，准确定位适合项目发展的调性和方向； 第二步：现场包装、高调推广、体验式营销，利用品质支撑项目形象； 第三步：充分考虑租、售关系，招商以点带面，最大化实现商业价值 。 1.1.1 大朗地理位置 1.1.2大朗近年主要经济指标 小结：大朗主要经济指标尤其是09年优越，整体经济较好！商业发展潜力巨大！ 1.1.2大朗产业结构 1.1.10大朗镇人口结构 2.2大朗毛织产业发展历史 本项目承载着当前商圈升级与成长的必然 1.1.4大朗其他产业发展特点 个案分析 各楼层业态规划——首层平面图 个案分析 各楼层业态规划——首层平面图 重点集中商业项目——长富步行街 长富步行街经过统一修整，改造形成了现在的欧式外墙，主要为开间约为3.5米，进深约7米，首层高5米的骑楼式街铺，以低档经营为主，是本地厂区外来民工的集中消费场所。 重点集中商业项目——南铭购物中心 各楼层业态规划——首层平面图 1.1.8大朗商业个案结论分析 第二部分——定位分析 项目区位分析 华润万家 营业面积：约9000平方米 经营种类： 1F：数码通讯、服装饰品独立铺 2F：华润超市 3F：正在重新招商 平均人流量： 80人/分钟 经营环境：装修一般、通道较宽2.5米，规划 一般。不带中央空调，中档经营。 经营方式：超市百货经营与个体经营相结 合；采用出租方式为主。 租金售价水平： 首层：80-120元/㎡；与业主签租赁合同。 管理费：10元/㎡ 整体租赁率约70%。 旧城区商业代表，以超市+服饰业态为主，中档经营。 华润万家入口 中庭广场 主通道3米，副通道2.4米 侏罗纪公园，特色经营 新世纪长盛广场 总建筑面积：20多万平方米 经营种类： 1F：电讯、首饰、电器、男女服装、音像、饮食 2F：大润发3.5万㎡，日用百货、家纺、鞋服、 电器、文化用品、烟酒、杂货 平均人流量：200人/分钟 经营环境：规划及装修均较好、且业态丰富，商 场带中央空调，中高档经营。 经营方式：以开放式经营为主；采用出租、自营 方式相结合。 租金售价水平： 首层临街：80-120元/㎡； 首层内铺：80-140元/㎡ 涵盖大型主题商场、星级酒店、购物步行街、国际品牌专卖店、歌剧院等，集购物、娱乐、休闲为一体。依靠大型超市连锁大润发，内街人流较大，租金也较高。 长盛广场的业态、业种及商品组合 天域大酒店 缤纷商业 步行街 大福源购物中心 歌剧院 不夜天美食街 从酒店商务、影剧文化、休闲运动、生活消费、时尚购物到集中式的美食食，长盛广场的总体规模具有极大的包容性和可塑性，几乎能容纳所有零售商业业态。 名店区 新世纪美好家园一期 C区首层平面图 二层平面图 二层平面图 各楼层业态规划——首层 首层入口，已空置 首层品牌街 二层 二层50台收银机基本开完 二层大润发饰品卖场 规 模：39间，靠近步行街的12间带夹层。 面 积：套内面积50-100平米。 商铺价格：一层6000-18000元/㎡ 销售情况：自2006年5月份开始销售，至今销售不到10间左右。 13% 5 200m2以上 64% 25 100-200m2 23% 9 87m2以下 比例 套数 面积 其中：夹层12套 重点个案分析 美好家园 复式，邻近步行街， 单价1.2-1.8万，总价165—354万 A区 部分靠近体育馆和民房，单价 1万左右，总价140-203万 部分靠近民房和长顺路，部分内铺单价6000元，总价33-105万 靠近长顺路，单价1万左右，总价61-162万 B区 C区 D区 A区 B区 C区 D区 均价：11000元左右 开间：基本都在8米左右 进深：16-17米左右 主力面积：都超过100平米 美好家园 中低端消费是主流，中高端消费市场正在培育，商业市场处于发展及调节期； 集中高档餐饮、休闲、娱乐类消费，品牌性、展示性、集中性消费场所正在逐步成为大朗商业的主流； 虽然消费基数在不断增长，但是新商业入市速度过快，也影响了大朗商铺租售价格的提升，对本项目也产生了间接的作用； 新商业体具有规划好、形象高的优势，新老商业的博弈加大； 对于带租约销售大朗客户接受度较高。 大朗商业个案结论分析 项目指标及地块现状 8134㎡ 占地面积 商住用地 用地性质 ≤30.2% 绿化率 ≤3.49 容积率 7081㎡ 总建筑面积 数据 类别 地块呈不规则多边形、地面平整。 关键词：商业规模不大，高商业价值面少 项目正位于旧城区、商业集中路段，富华北路与金朗路交汇处，也是在目前大朗最成熟的毛织交易市场中央。 广东毛织市场 广东毛织交易中心 毛织东路 毛织西路 富华北路 富康路 本项目 成熟毛织商圈 镇政府 * * 大朗城果项目商业部分 营