房地产开发和经营-价本10.pptVIP

房地产开发与经营;第二章房地产市场与市场运行;市场概念一种商品或劳务所有潜在购买者的需求总和市场的容量=f(人口,购买能力,购买欲望)构成市场的基本要素商品,供给,需求,价格;一、房地产市场的概念 从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。 当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 房地产市场构成要素：参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构。 ;二、房地产市场的运行环境 定义：把房地产市场作为一个中心体时，它周围的各种影响因素的总和。 种类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境、国际环境 ;二、房地产市场的运行环境 社会环境：人口数量和结构、家庭结构及其变化、居民思想观念、社区 政治环境：政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等 经济环境：城市或区域总体经济发展水平、就业、支持能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率通货膨胀等;金融环境：宏观金融政策、金融工具的完善程度、资本市场发育程度等 法律制度环境：与房地产业有关的正式规则，包括现行法律与相关政策 技术环境:建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步；而更为重要的信息技术的发展和应用，及伴随而来的房地产业信息化的要求 资源环境：土地、能源等资源约束 国际环境：国际资本的 流动和经济的全球化;三、推动房地产市场转变的社会经济力量;影响房地产市场转变的社会经济力量 (1)金融业的发展 (2)信息、通讯技术水平的提高 （3）生产和工作方式的转变 （4）人文环境的变化 （5）自然环境的变化 （6）政治制度的变迁;四、房地产市场的参与者 （一）房地产开发商的特性 资源整合者 项目组织者 风险承担者 类型多样化：资质等级、所有制形式、经营范围、经营形式、开发项目类型、经营管理风格（全程负责、顾问服务）;（二）房地产开发商及其合作伙伴 （1）土地所有者或当前土地使用者 （2）政府及政府机构 （3）金融机构 （4）建筑承包商 （5）专业顾问 建筑师、工程师、规划师、景观建筑师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、地产代理、物业管理师、市场研究专家、经济师及造价工程师、律师 （6）消费者或买家;第二节 房地产市场的供求关系;第二节 房地产市场的供求关系;供求均衡;供求弹性;房地产供给弹性;价格;影响房地产供求的因素;第三节 房地产市场结构与市场指标;二、房地产市场的细分;交易的形式划分： 买卖市场，抵押市场，租赁市场 目标市场划分 ;三、房地产市场指标;供给指标;4.空置量 报告期末房屋存量中没有被占用的部分。报告期末已经竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，不包括报告期已经竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的建筑面积 5.空置率 报告期末空置房屋占同期房屋存量的比例（10%的警戒线） 6.可供租售量 报告期可供销售或出租房屋 的数量 可供租售量＝上期可供租售量-上期吸纳量+本期新竣工量 某时点的空置量通常大于可供租售量;7.房屋施工面积 报告期内施工的全部房屋建筑面积 本期新开工的面积、上年开工跨入本期继续施工的面积，上期已停建本期复工的面积，本期竣工和本期施工后又停建的面积。 多层建筑应为各层建筑面积之和 8.房屋新开工面积 在报告期内新开工建设的房屋面积 以房屋的正式破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准 不包括上期跨入本期继续施工的面积和上期停建缓建而在本期恢复施工的面积;9.平均建设周期 指某类型的房地产从开工建设到交付使用所占用的时间长度 平均建设周期＝房屋施工面积/新竣工面积 10.竣工房屋价值 报告期内竣工的房屋建造价值 包括房屋本身的基础等价值和作为房屋组成部分列入预算内的设备购置安装费，不包括工艺设备、购置土地、拆迁补偿等费用。;需求指标;需求指标; 7.人口数 8.城市家庭人口 9.就业人员数量和就业分布 10.商品零售价格指数 11.消费价格指数;交易指标;4.吸纳率 报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例 5.吸纳周期 可供租售量可以全部被市场吸纳所需要的时间 吸纳周期＝可供租售量/吸纳量＝1/吸纳率 6.预售面积 报告期内仍未交付使用，但已签订预售合同的正在建设面积 7.房地产价格指数 ;第四节 房地产市场的特性与功能;二、房地产市场功能;第五节 房地产市场的运行规律;一、房地产空间市场和房地产资产市场 房地产市场均衡状态 租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同 新增量和折旧量相等，房地产存量保持不变 均衡状态是暂时的，大部分时间围绕均衡状态上下波动;状态变化路线：;二、