土地一级开发内容和模式比较分析.doc

土地一级开发的内容及模式比较分析 ???????????????????????????????????? ???????????????????????????????? ? ? 一、土地一级开发的概念、基本内容及参与主体 （一）土地一级开发的概念 土地一级开发是指政府或其授权委托的企业，对一定区域的城市国有建设用地进行拆迁、安置、补偿，并进行市政配套设施建设，使该区域的土地达到土地供应条件(即熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 （二）土地一级开发的基本内容 土地一级开发一般包括以下基本内容： 1、原土地所有者或使用者向当地国土局提出土地一级开发申请； 2、当地国土局受理申请并进行土地开发项目预审； 3、编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括待储备开发地块的范围、土地面积、控制规划条件、地上物状况、储备开发成本、土地受益、开发计划、实施方式等； 4、编制土地一级开发实施方案； 5、确定土地开发实施主体； 6、土地开发实施主体取得规划意见及有关行政手续； 7、土地开发实施主体进行征地、拆迁、市政基础设施建设等工作； 8、组织一级土地开发验收。 （三）土地一级开发涉及的参与方 土地一级开发涉及的主要参与方包括政府职能部门，土地一级开发主体以及其他参与方，如提供贷款的银行、土地一级开发合作方等。 二、土地一级开发的模式 土地一级开发是资金密集型行业，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等环节都需要投入相当数目的资金。征用土地和房屋拆迁等土地一级开发前期环节尤其需要充足的资金作为保证。 （一）土地一级开发的模式 1、土地一级开发按投资主体不同可划分为以下模式： （1）政府运作模式 政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担，同时土地开发的全部收益和风险也由政府承担。政府运作模式一般由政府下属的土地储备机构或由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，这类企业多半是由土地储备中心和其他机构联合投资设立。例如，武汉市都市产业投资发展有限公司由武汉市土地整理储备中心和武汉市工业国有投资有限公司共同出资设立，主要职责为负责武汉都市产业发展范围内的土地的开发整理工作。由政府直接进行土地一级开发，可以更有效避免一级开发政府政策风险，但往往难以降低土地一级开发的成本。 （2）企业开发模式 通过招牌挂的方式委托开发企业实施一级开发是市场化的运作模式，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设手续并组织实施，通过招标方式确定开发企业后，土地机构与中标企业签订土地一级开发委托协议。一般来说，这一模式相比政府运作模式，可以通过竞争有效地降低一级开发成本，受到不少地方政府的青睐。 （3）政府与企业合作开发模式政府与企业合作开发模式是指政府和企业双方共同出资参与土地开发的过程。这种模式实质是政府与企业通过签订合同共同入股参与土地开发，并按照各自股份所占的比例相应的开发收益和承担风险。这种模式的基本特点为：政府与企业共同投资、企业建设、政府主导、分别核算。例如，2007年碧桂园全资子公司增城碧桂园公司与汕尾市土地开发储备中心订立合作协议，合作安排汕尾地块的一级开发工程。 2、基于土地一级开发过程中不同主体之间的关系，可按政府支付土地开发企业开发费用的时间对土地开发模式划分为以下三种模式： （1）发包式开发 按开发的形象进度拨付开发款，也称为发包式开发，在这种模式中，土地开发的组织者就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设进行发包，可选择总承包方式或者与承包征地、拆迁和市政设施施工的企业直接签订相关合同，并按各项开发内容的形象进度拨付开发款。承包土地开发的企业其外部风险只来自于政府按进度的支付能力，与开发地块的增值与否无关。政府与土地开发企业是发包方与承包方的关系。 （2）委托式开发 土地开发完成验收后支付开发款，也称为委托式开发，在这种模式中，土地开发的组织者就是土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定的方式委托土地开发企业实施，在土地开发验收合格后再向土地开发企业支付开发费用。承包土地开发的企业其外部风险只来自于政府的支付能力，与开发地块的增值与否无关。政府与土地开发企业除了发包方与承包方的关系外，还存在资金的借贷关系，即政府借用企业的自有资金及企业为开发项目的对外借款。 （3）土地开发的地块出让后支付开发款，也可称为联合式开发，在这种模式中，土地开发组织者就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定的方式委托土地开发企业实施，在土地开发验收合格、土地出让后再向土地开发企业支付开发费用。承包土地开发的企业其外部风险除来自政府的支付能力外，还有市场风险及土地出让能否成功。政府与土地开发企业除存在发、承包关系、资金借贷关系外，还存在合作关系