开元物业的降本增效之路.pdf

开 元 物 业 的 降 本 增 效 之 路 近几年来，面对飞速上涨的人力成本，开元物业也一直在考虑如何降低用工费用，经过 多个方案的尝试，形成了三种较有成效的做法。 可以减少公司内部的24 小时值班人员；建议将地下车库 ■ 文 / 谢建军 的多个通道设计为可封闭式，这样可以有效减少公司的 夜间巡逻人员；建议开发商增加监控、电梯门禁等技防设 浙江开元物业服务有限 施，这也可大大降低后期的管理成本。 公司（以下简称“开元物业”） 面对行业服务成本大幅上涨 通过扩大管理规模摊薄运行成本 的客观情况，未雨绸缪，分别 分析物业管理的成本可以看出，物业服务企业的成 在项目开发、管理的不同阶段 本主要包括人力成本、能耗费用、物料消耗以及管理成 采取不同的应对策略，降低 本，而人力成本和管理成本的高低与规模有非常大的关 企业的运营成本，提高企业 系，这主要表现在项目管理规模的扩大可使人力成本和 的经济收益，取得了很好的 管理成本不断摊薄。而随着城市化进程的深入和加快， 谢建军 效果。 物业管理的需求也随之扩大，这就为物业服务企业通过 扩大管理规模摊薄人力成本和管理成本提供了可能。 通过早期介入降低后期运营成本 开元物业现在采用的方式基本是以“滚雪球”的形 目前，很多物业服务企业热衷于开展建筑节能改 式进行发展，主要是指公司优先接管在管项目周边的项 造，其实与其在项目建成后搞节能改造，不如从项目的 目。这样做的好处有以下几个方面：一方面，管理资源能 前期介入入手，建成节能建筑，将项目后期物业管理的 够共享，以前一个经理管一个小区，现在一个经理可以 运营成本控制下来。 管一个区域，其中财务、人力资源、专业维保等管理部门 为做好此项工作，开元物业早在2005年即成立专门 亦可整合；另一方面，各项管理设施如物业管理软件、专 的物业管理顾问服务部，研究了50余个已经投入运作的 业技术资源和对外联络的资源如垃圾清运、绿化养护等 项目、整理出物业管理设计建议5000余条、列举出了每 也可实现共享。这将大大摊薄企业的管理成本。 个项目开发过程中存在的物业管理缺陷、制订了开发环 目前，开元物业在上海开元新都、徐州开元四季、河 节中各个工程的设计建议书，这些建议书大都从降低后 南开元名都等项目上均实现了“滚雪球”式的扩张，降 期物业管理成本以及方便业主的角度出发，获得了后期 低了管理成本，减轻了成本上涨带来的压力。 项目物业管理人员、业主以及开发商的好评。 仅以设计为切入点，开元物业就提出了10多项建 通过合同约定为物业费上涨预留空间 议。如，在出入口的设计中，我们建议将出入口设计出一 物业服务企业在洽谈项目时应该非常注重今后的 个可封闭的大门，这样夜间22点以后车辆进出就必须按 经营风险。面对物业管理成本的不断上涨，开元物业考 动门铃方可出入，仅此一项举措，就可大大降低后期物业 虑到近几年物价指数的上涨因素，不断提高预算的准