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随着近年来房地产市场的日益繁荣，愈来愈多的企业都追随着利润投身到房地产开发大军中来，其中不乏许多外资企业以及与房地产行业无关的其他企业。 ??? 由于土地的稀缺性以及较多企业都缺乏在中国运作房地产的经验，许多后来者都采取了房地产并购这一形式作为自己踏入中国房地产领域的第一步。而与此同时，即使是在中国经营了数年的房地产企业，也会采取房地产并购的方式来拿到有投资、开发价值的土地来进行实际开发。除此之外，甚至出现了专营烂尾楼收购的房地产开发企业，更是热衷于房地产并购行为，并由此取得了可观的利润。 ??? 可见，房地产并购已成为房地产开发中获得项目的不可或缺的重要手段之一，本文主要就必威体育精装版司法解释对于房地产收购中的被收购方利益的有效保护展开探讨，期望能达到抛砖引玉的作用。 ??? 一、房地产并购的两种途径 ??? 房地产并购途径主要分为资产并购和股权并购两种方式。其中资产并购指的是收购方对被收购方的土地及地上建筑等资产进行购买，股权并购在一般情况下即是收购方购买被收购方的目标公司，以达到取得项目开发权的方式。 ??? 实践中，收购方经常会根据被收购方的条件、资质以及被收购项目的具体情况进行综合考虑并作出选择。两种方式各有利弊： ??? （一）资产并购的利弊 ??? 资产并购的优点在于收购项目的过程和结果较为“干净”，避免了可能承受目标公司之前债务的困扰，且收购手续较为简明。但该方式的缺点在于税负较重（如契税、土地增值税等），并且要在一定程度上受到《城市房地产管理法》第三十八条的约束，即“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”虽然全国范围内某些地区的确有“光地转让”的情况发生，但鉴于法律法规对房地产项目转让行为有明确的禁止性规定，故“光地转让”行为仍是违法行为，不能排除今后受到追诉的可能性。 ??? （二）股权并购的利弊 ??? 收购股权的优点在于不受上述房地产项目转让条件的限制，并且税负较轻。但同时该种方式的缺点也非常明显，即在收购项目公司时，无法避免“或有债务”存在的可能性，同时，股权收购较资产收购的过程更为繁琐。 ??? 二、必威体育精装版司法解释对房地产并购产生的影响 ??? 不管采取上述哪种方式进行房地产并购，在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“司法解释”）未出台前，在房地产并购过程中的许多问题上存在着不少模棱两可的观点与做法，给房地产并购带来了许多不可知的不稳定因素。实际上，在房地产并购的过程中，也恰恰正是因为该些不稳定因素，或多或少地产生了各类纠纷，使并购行为在并购过程中即成为了一项法律风险投资，更不要说在并购之后的实际经营中了。 ??? 司法解释中针对房地产开发中的几个突出问题，主要就以下几个方面进行了明确的规定，解决了部分实际问题： ??? （一）土地使用权出让合同的有效性与瑕疵 由于房地产收购都是在房地产二手市场中进行，所以在房地产收购中，对于被收购方出具的土地使用权出让合同进行有效性及瑕疵审查是尽职调查中不可或缺的重要步骤。而该合同的有效性和是否具有瑕疵往往体现在如下方面： ??? 1， 合同主体 ??? 在此前的实践中，不少地区的土地使用权的出让由当地开发区管理委员会（以下简称“管委会”）一手包办，而土地使用权出让合同上的出让方也会相应地记载为当地管委会，收购方面对这样的一份土地使用权出让合同往往不知其有效性到底怎样，若贸然与持有如此合同的被收购方进行签约，是否将会冒上合同被认定无效的风险，因为根据法律法规，土地使用权的出让方应为当地市、县人民政府的土地管理部门。遇到这种情况，收购方以往便会陷入进退两难的境地。 ??? 但在现在的司法解释中，我们可以看到，这个问题已经得到了明确的解决。在司法解释第二条中做出了如下规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。” 可见，在今后的房地产收购中，无论是资产收购还是股权收购，若被收购方出示的是一份管委会签署的土地使用权出让合同，则收购方应要求其取得当地市、县人民政府土地管理部门的追认，否则不予签约或不予付款，因为土地出让合同的主体方是否合法将牵涉到出让合同是否有效的问题，进一步讲，土地出让合同的主体方是否合法将牵涉到后续的土地使用权转让合同是否有效的问题。 ??? 2， 土地使用权出让金 ??? 若土地使用权出让金在协议出让中低于当地政府按照国家规定的最低价，即出让金明显低于应付价值的，是否属于该土地使用权取得上的瑕疵，会对