二维不确定性下房地产开发的实物期权分析.pdfVIP

　第 5 卷第 1 期 ( ) Vol . 5 No . 1 　 杭 州 电 子 科 技 大 学 学 报 社会科学版 ( ) 　2009 年 03 月 JOURNAL 　OF 　HAN GZHOU 　DIANZI 　UNIVERSITY Social Sciences Mar . 2009 　 二维不确定性下房地产开发的实物期权分析 刘 　涛 (杭州电子科技大学财经学院 ,浙江 杭州 310018) 摘要 :文章同时考虑房价和开发成本的不确定性 ,引入开发时间和开发密度 ,利用实物期权方法对 房地产开发投资决策进行理论分析 ,得到了开发阈值的解析解 ;并进一步分析了被忽视的开发阈 值可达性问题 ;最后对模型结果作比较静态分析 ,其结论能很好地解释房地产开发投资的现实情 况 ,并表明不确定性来源不止一个时 ,不确定性并不一定总是抑制开发投资、提高开发价值 ,还需 综合考察各种不确定性间的关系 。 关键词 :实物期权 ;房地产 ;不确定性 ;投资决策 ;可达性 ( ) 中图分类号 :F830 . 59 　　　　　文献标识码 :B 　　　　文章编号 :1001 - 9146 2009 01 - 0024 - 05 自Myers ( 1977) 提出实物期权概念[ 1] 以来 ,实物期权理论广泛应用于投资决策分析 ,[2 ] 已成为现代 [3 ] 公司财务理论的重要组成部分 。 作为一种标准的随机分析技术 ,实物期权适合分析高度不确定环境下 的不可逆投资决策问题 ,[4 ] 房地产是一种具有典型高度不确定性和投资高不可逆性的实物资产 ,应用实 物期权研究其投资决策无疑是非常恰当的 ,Titman ( 1985) 、Williams ( 1991 , 1993) 、Grenadier ( 1996) 是这一 [5 - 8 ] ( ) 领域经典的研究文献 。 Titman 1985 首次利用二叉树期权定价方法分析了城市空置土地的价值 ,解 释了尽管当时洛杉矶西部地价为全美最高 ,却有相当的土地闲置而没有充分利用的奇怪现象 ,令人信服 ( ) 地说明了实物期权方法是在不确定条件下评估土地和房产价值的有力工具 ;Williams 1991 分析了租金 和成本均随机情况下的最有开发时机和开发密度问题 ,但只得到了数值解 ;Williams ( 1993) 则最早考虑 了房地产市场不完全竞争行为 ,将期权博弈的思想引入房地产开发投资分析中 ,得到了完美子博弈的纳 什均衡解 ,但其只考虑了需求随机性 ; Grenadier ( 1996) 提出了经典的基于实物期权的双头垄断模型分析 房地产投资行为 ,建立了战略期权博弈的分析框架 ,但也只考虑了需求随机性 。Chu Sing (2004) 也分 析了房地产市场的投资开发决策 ,[9 ] 虽然考虑了成本的变化 ,却只是假设其为开发密度的线性函数 ; 陈 ( )