城市化背景下县级城市综合体发展研究.pdfVIP

中国市场 第27期 总第742期 城乡经济 75 城市化背景下县级城市综合体发展研究奉 董 莹 摘要：中国商业地产发展空间巨大，高级别城市综合体开发竞争激烈，县级城市综合体 发展后劲十足，商业升级等都为城市综合体迎来发展机遇。随着一二线城市综合体开发 竞争的激烈，具有强烈发展意愿的县级城市不失为一个突破 口。即将实现产业升级的较 发达县级城市和承接第二产业转移的县级城市发展综合体的机遇更大。掌握县级城市商 业机理的特征，才能成为当地市场的领导者。 关键词：城市化；县级城市；综合体发展 中图分类号：F293．3 城市化，人口的聚集造就了房地产业和商业 争激烈 ，县级城市综合体发展后劲十足，这些都为 的广阔商机，人口在时间和空间上的分布，直接决 县级城市综合体发展提供广阔的前景。 定了行业发展的趋势。 (一 )中国商业地产发展空间巨大 中国的城镇化进程 ，将极大的促进县域经济 根据国际经验 ，城市化率在3O％～70％之间 的发展，县级城市将更多的承担起汇聚人口、形成 是城市化进程快速发展的阶段，房地产行业需求强 商业中心的功能。中国的城镇化进程还将通过促进 劲，城市化率在30％～S0％时，住宅地产增速巨大， 农村土地流转，发展农村经济等多项政策措施促进 城市化率50％后 ，商业地产开始蓬勃发展。2011年， 农民收入的跨越式增长，缩小城乡收入差距 ，消除 中国整体城市化率~jjrNJr超过50％，达到5l3％，正 城乡经济二元化的鸿沟 。赋予县级城市广阔的发展 处于商业地产蓬勃发展的阶段 (如图l所示 )。 空间。 而美国、日本、韩国城市化加速发展的进程都 商业地产是近几年来房地产行业的宠儿，受 表明，工业化是推动城市化的最主要因素 ，人口密 限购限贷等房地产宏观调控政策的影响相对小。出 度只是辅助因素，一个国家经济发展最快的时期， 于抢抓机遇、分散风险、沉淀资产的考虑，国内开 就是城市化进程最陕的时期。中国目前仍处于经济 发商几乎集体 “转型”，或多或少，或高或低介入 发展的快速通道中，人均 GDP稳步增长。 商业地产项 目发展。 商业地产发展与人均GDP也存在规律性联系。 尽管与高级别城市相比，县级城市由于经济 商业地产起步期比住宅地产晚，但持续时间长，人 总量小，城区人口少，居民消费偏低，商业地产项 均GDP在 3(X)O～8CK)O美元时是商业地产起步期 ， 目收益的总额 、品牌影响力远不及高级别城市，高 人均8O00～2∞00美元是商业地产加速发展期 ， 利润率的空间也有限。但商业升级需求明显，市场 人均 2(X)O0美元之后是商业地产成熟发展期。起步 空间巨大 ，资产升值可预期。目前来看 ，在城镇化 期时，新增供应增速往往最决 (见图2)。 背景下，县级城市迎来了综合体的 “春天”。 中国商业地产正处于起步期 ，不少城市已经 步入加速发展期 ，据预测 ，未来 lO年 ，中国人均 一 、 县级城市综合体发展前景广阔 GDP在 3000～8(300美元的城市数量将从2oo座 增加至 320座，而人均 GDP在 8000美元以上的城 中国商业地产发展空间巨大，商业升级、城 市将从 28座猛增至 l77座。中国正处于商业地产 市综合体形式大行其道，高级别城市综合体开发竞 大发展的时代。住宅需求增速趋缓，商业升级需求 ★董莹，正略咨询顾问。 地址：北京市朝阳区东三环北路19号 邮编：100020 76城乡经济