上海市新建商品住房供需结构研究.pdfVIP

研究探索 《统计科学与实践》2013年7期 DO1：10．39694．issn．1674—8905．2013．07．008 上海市新建商品住房供需结构研究 庄青松 (上海市统计局。上海 200003) 摘要：住房的供给与需求结构相匹配，即不同收入的居民能获得与其收入匹配的住房类型， 是房地产市场健康发展的保证。本文主要研究上海不同收入家庭对上海新建商品住房 (包括市场 化住房和保障性住房)的支付能力，首先采用房价收入比指标对上海市城镇居民住房支付能力变 化情况进行初步分析 ，然后用剩余收入法测度不同收入家庭可购房屋价款，以面积、地理位置和 户型划分住房供给结构，并通过匹配度分析对住房供需结构状况进行研究。 关键词：商品住房；供需结构；住房收入比；剩余收入法 1998年起的住房商品化改革改善了上海市城镇居民的居 收入中位数的比值。考虑到国内数据的可得性，本文采用住房 住条件 ，城镇居民人均住房居住面积由1999年的10．9平方米 套均价格与家庭平均年收入的比值。其中住房平均销售价格 ／人提高至2011年17-~-方米／人。但住房价格的上涨速度快于可 (P)X户均人 口 (a)X城镇人均住房建筑面积 (h)作为住 支配收入增长速度 ，加之住房供给结构与需求结构的局部失 房套均价格 (P)，城镇居民家庭人均可支配收入 (i)X户均 衡，造成部分居民购房支付困难。 人 口 (a)作为家庭年收入 (I)，则房价收入比 (PIR)为： PIR=P／I=pXaxh／(iXa)=pXtdi 一 、 有关概念及研究方法 其中，p取值为新建商品住房销售价格，i取值为按收入五 房价收入比 (PIR，HousingPricetoIncomeRatio)，联 等分划分的城市居民家庭人均可支配收入。城镇人均住房建筑 合国人类住区 (生境 )中心所发布的 《城市指标指南》将其定 面积数据 由于无法获得 ，则根据上海2002年28平方米 ／人和 义为 “居住单元的自由市场价格的中位数与家庭年收入的中位 2011年33平方米 ／人，取中间整数假设h为30平方米 ／人 ，对 数之间的比值”。该指标测度的是住房支付能力的总体水平， 1999—2011年全国及上海城镇居民房价收入比进行测度 ，结 优点是计算简单，易于理解，其本身的波动情况作为描述居民 果部分省略 (表1)。 住房支付能力变化比较可靠。 表1 1999—2011年全国及上海城镇居民房价收入比 剩余收入法强调收入、住房支出、非住房支出之间的相互 作用。在收入既定的前提下 ，一个家庭的支出必然受到约束， 年份 全 国 上海 低 较低 中等 较高 高 如果在支付住房开支后不能满足基本水准的非住房需求则被认 收入户 收入户 收入户 收入户 收入户 1999 9．6 8．4 15．O 11．7 9．9 7．8 4．8 为存在住房承受能力问题。将收入扣除非住房支出后的余额定 2002 8．1 9．O 16．8 12．0 9．9 8．1 5．1 义为剩余收入 ，即为住房支出的上限，进而可以推算不同收入 2005 8．4 10．8 25．5 l7．1 l2．9 9．3 5．4 群体所能承受的最高房价，即住房需求结构。