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浅谈专业型房地产集团成本管控模式及应用【摘要】成本管控是企业管理一个永恒的主题，对于专业型房地产集团来说，由于其规模较大，成本管控效应更加明显。基于此，本文在简单阐述专业型房地产集团成本管控概念的基础上，对专业型房地产集团成本管控中存在的问题进行了分析，并提出了成本管控模式及应用。 【关键词】专业型；房地产集团；成本管控 近几年来，我国房地产企业发展势头强劲。至2010年止，中国城市以达到了660个，城市人口已超过6亿，城市化率已达45％。据预测，未来的20里，我国城市化率将达到65―70％的水平，这个也预示着房地产行业在我国尚属朝阳产业，还有较大的发展空间。但同时我国商品房价格持续上涨，引起社会的广泛关注。自2010年以来，我国通货膨胀严重，国家加大了宏观调控手段来通货膨胀的加剧，对房地产市场的调控力度甚之。因此，新的经济环境，成本将成为影响企业利润高低的重要因素，房地产企业也要转变发展观念，从原来的扩张型向精细化管理转变。本文从专业型房地产集团的角度来谈谈成本管控模式及应用，以期能够对房地产行业的健康发展提供可鉴之处。 1 专业型房地产集团成本管控概述 1.1 专业型房地产集团概述 专业型房地产集团是指以房地产开发或配套行业发展的单一型企业集团模式，一般其房地产开发规模要占到整个集团销售收入的90%以上，其具有较强的资金实力，以及主业单一，发展迅速的特点。由于其不进行多行业分散经营，集中力量进行房地产开发及配套行业发展，所以其在行业内无论是资金规模、人才和技术优势都是其他兼营房地产的企业无法比拟的。由于房地产行业的特性高投入、高风险、高回报是房地产业的特征。特别是现阶段我国宏观政策对房地产行业调控力度不断加大的情况下，专业型房地产集团往往具有抗击市场和政策风险的优势。 1.2 房地产企业成本管控的主要内容 房地产企业成本管控是指以房地产开发项目成本控制对象，通过控制人、机、材消耗和费用支出，降低工程成本，达到预期的项目成本目标。一般以职能部门、施工队和生产班组作为成本控制的对象，对施工项目成本形成的过程作为控制对象。为了实现成本管控的精细化的目标，现在很多房地产开发企业集团纷纷把分部分项工程作为项目成本的控制对象。编制包括工、料、机消耗数量、单价、金额在内的施工预算，作为对分部分项工程成本进行控制的依据。同时在房地产集团企业中有时还要发生分包或转包业务，签订上述经济合同时，将合同的数量、单价、金额控制在预算收入以内。合同金额超过预算收入，就意味着成本亏损，反之，就能降低成本。 2 专业型房地产集团成本管控中存在的问题 2.1 成本管控观念落后 我国专业型房地产集团很多都是原国有企业改组、改制而成，企业受到计划经济影响较大，重销售收入轻成本管控，重文字控制轻管控措施的落实。我国房地产业在二十多年的发展中，各房地产开发企业经营多是采取粗放型的经营模式，成本口号一直喊，但是真正的成本管理大多是“事后控制”的管理方法。有的房地产企业认为成本管控就是降低房地产开发成本，在材料采购中只追求价格低而不讲究材料质量，在施工过程中偷工减料，最终导致开发的房地产质量不高，质量纠纷频发。 2.2 不重视前期决策和设计阶段的成本管控 近年来，我国房地产业随着我国经济的快速发展而得以快速成长，一些中小型房地产企业也逐步成长为专业型房地产集团，也逐步认识到成本管控的重要性，并建立起成本管控的制度，但主要还是停留在施工阶段的成本管控，对前期决策和设计阶段的成本管控还未能有效开展。房地产企业压低设计费用，或者在决策阶段不重视可行性研究。 只重视“显成本”的控制，而对“隐成本”不加以重视，结果造成了在降低设计成本费的同时后期的施工成长却不断增加。造成这些问题的主要原因是房地产企业缺乏必要的战略思想，没有从全局的角度来看待问题。 3 专业型房地产集团成本管控模式及应用 3.1 成本分析表模式在专业型房地产集团成本管控的应用 成本分析表主要包括月度成本分析表和最终成本控制报告表，成本分析表可以通过对比分析预算成本、已支出成本和预支出成本来发现成本偏差，并及时进行成本管控。月度分析表主要反映分项工程实际完成的实物量与成本相对应的情况，预算成本和计划成本相对比的情况，通过成本对比分析实际偏差和目标偏差，并根据客观情况把不可控制因素予以剔除，企业可以针对偏差及时采取相应的措施。最终成本控制报告表是通过已完实物进度、已完产值和已完累计成本，进行最终成本预测，以检验实现成本目标的可能性，这种测算在时间上企业可以灵活掌握，可以是季度、半年或年度进行最终成本预测，主要依据是房地产企业开发规模以及时间跨度来进行确定，以及企业成本管控的精细化程度。 3.2 因素分析法模式在专业