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北京楼市区域房价底部探查楼市何时回暖众说纷纭，“北京房价今年还要降30％”“房价还未见底”等唱衰楼市的言论更是让买房人坚定信心打持久战。然而，市场瞬息万变，2005年易宪容一句著名的“北京房价要降30％”的论调，直接导致大批“信任知识分子”追悔莫及。因此，是否合算、何时买房，最关键的还是要根据自己所看中的区域以及楼盘走势来决断。 东部：四环内或将企稳 京东是2008年楼市调整的“重灾区”。仅从今年1月份的同比数据来看，百子湾区域、朝阳北路、通州三大热点板块已去年经历了20％左右的调整幅度。 百子湾是京东最先打震撼“价格战”的区域，此后在两广路范围内，战火从四环――三环――二环开始蔓延。2008年1月5日，位居四五环间的沿海赛洛城7期“变名”美利山成为第一个“吃螃蟹者”。从前期突破16000元/平方米的均价，直接下调到13000元/平方米从而“搅动”百子湾楼市。此后，9月13日，其LOFT小户型精装开盘均价12500元，再次以低价“伤及”周边楼盘。 终于周边楼盘“按捺不住”，11月22日，一巷之隔的金都杭城以相同方式借后期金都心语反击，8800元/平方米抄底价，重挫美利山。 随后，价格战一发不可收拾，11月份，备受关注的广渠路36号地命名首城国际中心正式销售，13000元/平方米的价格使降价战火烧至东三环。东二、三环一直就是房地产开发的“至尊地段”，东三环首城国际低价入市后，2009年1月，冠城7000元，再次领跌了二环，将东二环的价格拉低到了12500元/平米。 经历一番房价“俯冲”后，一些楼盘已欲触底反弹。冠城名2月28日再度推出新一批的房源，但对外宣布平均价格上调300元/平米，达到12800元/平米；首城国际中心在春节前就宣布略上调均价500元/平米，达到13500元/平米。 历来高档公寓密集的京东朝阳公园板块，从今年1月份的同比数据来看，房价不降反涨。随着“限外令”以及“二套房贷”的放开，该区域楼盘还将延续平稳或微幅上涨趋势。如，万科公园5号去年10月开盘均价25000元平方米，2月份提价1000元/平方米。泛海国际亦在今年1月份上调100元/平方米，达32600元/平方米。 就朝阳北路周边的项目而言，2008年海棠公社以比同区域低3000元/平方米的价格低价入市，加之2008年远洋一方等项目降价促销，整体板块价格2009年1月同比去年1月，下调17.95％。而朝青核心区的星河湾、公园1872、天鹅湾等项目，目前的报价与去年相比，基本保持平稳。 分析认为东四环内经过一番降价博斗后2009年房价会逐步企稳，而四环外预计短期内仍旧面临着调整的压力。 南部：价格战还将延续时日 京南与京东、西、北相比，多年来一直难以扭转认知度低的事实。因此，在2008年楼市深度调整的过程中也“应声而落”。如图2所示，南城方庄、花乡等几大热点板块除马家堡区域调整幅度相对较小外，其他几大典型区域今年1月房价下降幅度都在20％以上。 春节后，南城的部分楼盘展开了新一轮的降价“竞赛”。 方庄区域的文成建筑发起“万元团购”活动，今年1月份，方庄区域的住宅成交均价为12072元/平方米，而此前准现房文成建筑的报价达15500元/平方米，从15500元/平方米到10000元/平方米，对周边楼盘必然形成一定冲击。 马家堡区域的南城“标杆”项目星河城在年后也推出的新的楼座，11000元/平方米的板楼与去年年底推出的塔楼价格一样，而前期的玺萌公馆价格高达18000元/平方米。 事实上，此前，京南的花乡板块2008年就已经率先打响了价格战。名盘万年花城2004年时刚推出时价格仅4900元/平方米，此后一路攀升至15000元/平方米。去年10月和11月万年花城推出两批特价房，均价约12500元/平米。而2月底，万年花城要推出的小户型价格仍旧保持在11000元/平方米。同属花乡板块的CUV国际公寓目前均价13800元/平方米，在今年1月份也推出9000-10000元/平方米的特价房。 区域典型楼盘的降价行为必然会冲击周边楼盘甚至南三环楼市，进而形成扩散效应。业内人士推断，以南三、四环区域整体来看，除了地价很高的项目，在11000元/平方米以上的楼盘，还应该有一定的下调空间。 西部：整体回稳个案“攻坚” 从京西各个热点板块今年1月住宅成交均价与去年同比的数据来看，西部是2008年楼市调整中较为平静的“避风港”。 西山作为别墅聚集地，因别墅是金字塔“顶尖”的产品，受到的市场波动自然较小。西山区域的住宅成交均价微幅上扬3.88％。另外，京西的四季青区域、田村区域成交均价2009年1月份也都比去年同期上扬。 2008年最“搅动”京西楼市的是玉泉路区域的远