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划拨土地使用权应由谁拍卖等划拨土地使用权应由谁拍卖 人民法院在强制执行案件中时常会涉及对国有划拨土地使用权的处置问题。由于国家有关法律对这方面没有严格的规定，目前各地法院对国家划拨土地使用权的拍卖采取不同的方法，有的委托土地交易中心拍卖，而有的委托社会拍卖机构拍卖。笔者认为，委托社会拍卖机构拍卖国家划拨土地使用权的方式不妥。 理论上，国家划拨土地使用权不应属于拍卖对象。划拨土地未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。因此划拨土地使用权只能从政府取得，在其性质变为“出让”之前不应该在土地市场上流通。将划拨土地变为出让土地是政府土地主管部门的职能，其他部门无权改变土地的性质。划拨土地显然不具备拍卖的条件。 操作层面上，司法程序与行政程序矛盾。土地行政管理的程序是先出让、后过户。买受人在过户时取得的是使用条件、规划设计要求都很完整的土地使用权。但是法院委托社会拍卖机构拍卖，通常是先根据拍卖结果裁定土地使用权过户，然后再补办土地出让手续。这样在操作上存在两个方面的问题：一是先拍卖，再确定土地使用条件使得所评估的拍卖保留价和底价存在很大的不确定性。二是由于土地用途、使用条件、使用年限和土地出让金等重要因素均未确定，土地行政主管部门在办理土地出让手续前，必须要按照土地行政管理的有关程序编制、确定出让方案，然后在政府的土地交易中心进行招标拍卖挂牌交易，这样既影响司法和行政的效率，也增加了土地的成本。 为解决上述问题，法院可以委托土地交易中心拍卖划拨土地使用权。由于土地交易中心是土地行政主管部门的下属机构，法院委托其处置划拨土地，就可以在拍卖实施前按照土地行政管理程序的要求明确土地出让方案，使土地拍卖之后可以一并办理土地出让和过户手续，同时按照土地行政管理的规定理顺程序，使拍卖结果公开、公平、公正。 (中国土地勘测规划院 邹晓云 审计署驻武汉特派员办事处 刘琪) 农民对农地制度的认知 农民对农地制度的不同方面具有不同的认知程度。绝大多数农户对现行的土地家庭承包经营制度持赞成态度，而对现行的农村集体土地管理制度却意见较大，认为村干部土地决策权限过大，有时对农民的正当权益构成侵害。资料显示，一些地区农户得到的征地补偿款被村集体以各种形式截留了相当比例。 不同禀赋的农民具有不同的认知内涵。知识结构比较高级，财富状况较好的农民，对农地的处置权提出了较高的要求，希望通过土地交易（土地租赁或土地买卖），获取进入城市的创业资本。而那些主要靠农业为生计的农民，则对土地使用权的稳定性有较高的要求，他们希望得到相对稳定的土地承包经营权，增加对土地的长期投资，最终增加农业产出。 对农地制度未来的改革方向存在认知上的差异。目前，关于中国农地制度的改革模式，有三种代表性的主张。其一，在保证农村土地集体所有制的前提下进一步完善家庭承包经营制度；其二，实行国家所有、农民永佃；其三，实行农地的完全私有化。在调研过程中，笔者发现，第二、三种改革模式，只有少数农民持赞成态度。这一结果说明农民大多对农地私有化缺乏明确的认知。这一点发人深思，许多学者都从产权明晰化角度提出了农地私有化的主张，现在看来，这只是一种规范的理论分析，缺少必要的经验实证。 （南京农业大学土地管理学院 徐美银 钱忠好） 农业园区用地面临的主要问题 目前对加工业、养殖业是否能进入农业园区，尚无定论，但部分园区的厂房用地却占了相当大的比例，有的甚至改变了农业园区的性质。调查资料表明，有21%的工业园区最初都是以农业园区的名义申报的，30%的农业园区中的项目都不从事农业生产和农业高新技术科研开发。园区建设用地所占面积较大，部分园区建设用地面积超过了70%，有的园区是纯粹的花园房地产开发。 现代农业园区发展高效集约化农业，对传统的农地流转方式是一个挑战。在实践中，虽然一些地区已创造出了诸如转包、转让、退包、反租倒包、互包等多种形式，但从全国来看，还缺乏明确立法，未形成健全有序的土地流转机制。事实上农民暗地里进行的土地使用权流转相当频繁。据一项调查表明，暗包在农村大约占了60%以上，个别村可能达到了80%，部分缺乏农业劳动力的家庭甚至愿意不获取任何经济利益而将土地转包给他人耕作，唯一的要求就是保留具有重要保障性质的土地使用权。 目前的现代农业园区企业没有合法的土地所有权，使用权年限和权利也没有明确界定，地上农业建筑的投资不能办理合法财产权证明和有效的延续，因而制约了企业合资、融资、上市以及股份制经营、财产抵押贷款等企业资本运营工作。产权不明晰，势必影响投资者的积极性和投资决心，进而影响园区的持续发展。 (南京师范大学 方斌 南京农业大学 雷广海 刘友兆) 1