利率取代M2成房地产市场主要影响因素.PDFVIP

利率取代 M2 成房地产市场主要影响因素 中航证券金融研究所 吴伟 证券执业证书号：S0640511030001 电话：0755 邮箱: mwu0330@ 行业分类：房地产 2013 年2 月25 日 · 行业评级 中性 投资要点：  利率通过影响供需影响房地产市场。国际上看，利率与房价负相关；利率 子行业评级 主要通过影响居民的可支付能力、开发商的融资成本、推盘行为从而影响 地产开发 中性 房地产市场的供给。 地产租赁 中性 地产经纪服务 中性  过去中国房地产市场景气度与利率关系不紧密。由于中国利率仍受管制， 受到绑定汇率因素的影响，中国货币政策中利率的作用较小，而主要 基础数据 通过数量控制来实现。因此，中国房地产价格与M2 密切相关，而与利 上证指数 2314 率的变化相关性较差。 行业指数 2763 总市值（亿元） 11449  利率市场化提升利率对房地产市场影响力。房地产市场从 2011 年 11 月份 流通 A 股市值（亿元） 9468 开始转好，与 2012 年央行总资产增速、M2 增速较低相背离，与 shibor、 PE （2012E ） 12.41 理财产品预期收益率下降一致。利率与房地产市场关系更加紧密。 PB （2012Q3 ） 2.12 ROE （2012Q3 ） 7.15%  CPI 是观察利率走势的一个指标。从历史走势看，shibor 走势与 CPI 走 资产负债率 73.57% 势基本一致，当CPI 上升时，shibor也随之上升，当 CPI 下滑时，shibor 也随之下降。因此，CPI 走势将是一个重要的观察指标。 近一年行业表现  投资建议。CPI 在 2012 年 10 月份见底后开始回升，1 年期 shibor 从 2012 年 9 月份开始基本停止下降，尽管 2012 年四季度一线城市销售 量和价格均回升，相应行业相关股票价格也随之上涨，但展望前景， 一线城市价格过快上涨导致新一轮调控政策推出的可能性增加，CPI 见底攀升导致利率上升的可能性增加，市场销售景气度有较大的可能 发生转变，因此，我们维