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REITS 房地产信托在中国 冯焱东：债券融资将重塑房地产金融格局(2015年) 一直以来我国房地产金融(不含按揭贷款)的总体格局是银行开发贷款、信托、民间融资占主导，债市、股市、资管计划、私募基金、典当、PE投资等方式为补充。 　　近几年我国债券市场发展迅速，今年6月底，债券市场总托管余额已达到39.5万亿元，是2008年底的近4倍，债券融资余额达到贷款余额的44.5%，债券已然成为我国第二大融资方式。 　　随着债市的高速发展和去年债市对房企的开闸，债券融资正在改变房地产金融格局。 　　今年1~7月，房企在国内债券市场的融资规模出现井喷，据中信证券研究部统计，今年上半年有54家房企发布国内债券融资预案,再加上7月份万达、龙湖等公司债的发行，1~7月房企债券拟融资规模将超过2000亿元。另据联合资讯评估公司统计，2015年上半年，房地产企业中期票据发行规模同比、环比增幅均超过50%。 　　尽管去年房地产金融9万亿元左右的总体规模中，国内债券融资占比不到1%，但未来几年各种房地产债券融资余额有望达到数千亿元规模，占比将明显上升。不过，债券融资门槛较高，外部评级达到一定标准的大型上市房企将受益，中小房企难以分享债券融资盛宴。 当前债券融资发展迅速，虽然规模还不是很大，但却给房地产金融带来各种优势。 一是债券融资将进一步降低房企融资利率水平。 二是债券融资更加灵活。 三是债券融资加快房企的金融脱媒进程。 对于开发商来说，债券融资： 首先，将进一步加快大型房企和中小房企的分化。近年来房企利润一直在不断下滑，融资成本高低对开发商利润的影响越来越大，能发债的大型开发商优势将更加明显，房地产集中度将进一步提升。 其次，债券融资将优化房企债务结构，5年以上期限债券可以使房企负债长期化，减轻短期偿债压力。 最后，债券融资可促使房企更加重视财务结构的稳健性。只有评级得到较高级别的公司才能发债，且评级越高发债成本越低，所以发展与风险平衡的公司特别是低杠杆公司将更受债市青睐。在大型房企融资呈现债券化的趋势下，高杠杆公司必须重新审视自己的发展模式。 房地产行业: 热点城市按揭贷政策出现收紧 （2016年）房企信托成本小幅攀升 债权融资: 16年3月份,我们监测的重点上市房企境内银行贷款规模229亿元,同比大幅上升153%;信托贷款规模76亿元,同比增长13%;委托贷款规模189亿元,同比上升291%。16年3月份,公司债发债规模608亿,同比上涨显著,预案募集规模935亿。资金成本方面,本月银行贷款、公司债依旧处于低位,但信托资金成本连续4个月小幅上行。 股权融资: 16年3月份,共有银亿股份、中粮地产等7家公司公布了再融资预案,合计预案融资规模701亿元,创历史单月新高。同时本月共有东华实业、滨江集团等2家公司定增发行成功,分别募集资金14亿元和28亿元。 国内房地产行业过热的时候需要防范和化解风险 信托公司可以尝试在慎重选择交易对手、项目区位的前提下，采用真正的股权投资或者“股权+债权”的形式开展房地产信托业务。 同时，通过设立房地产并购基金或房地产信托投资基金(REITs)整合优化资源配置，以此拓展房地产信托的深度和广度，也将成为信托公司更好开展房地产信托的必由之路。 THANKS THANK YOU FOR YOUR ATTENTION 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 房地产信托相关模式介绍 金融1301第8小组——朱磊 朱海霞 郑霞 楼小波 Contents 01 房地产信托业务的概念和分类 02 房地产信托业务的两种模式介绍 03 房地产信托业务的风险和在中国的发展 01 房地产信托业务的概念和分类 概念CONCEPT 房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。 “Real Estate Investment Trust” REITS REITS财产信托 就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将房地产通过委托代理关系委托给受托人，使其依照信托合同