项目策略的目标.PPT

西班牙风情商业街策划报告;第一部分 商业的开发原则及思路 商业开发原则 五莲商业地产概况;商业开发原则;五莲县商圈现状;五莲县商业地产现状; 商业格局：以解放路为中心，北至文化路，南至罗山路，以万福园购物广场、开泰百货、五莲百货大楼、三联家电五莲连锁店、五莲凌云家电城、胜业购物城为代表以及精品服饰、专卖店、珠宝店为补充的核心商业圈。; 商业地产面项目将在未来2-3年内有集中放量的现象产生 百货零售业群雄逐鹿，解放路沿线将呈现白热化竞争 大卖场进入市场调整期 社区商业将成为新型商业地产开发热点 酒店的开发量将继续上升，并呈两极式发展 市场细分将进一步加剧，专业卖场的发展将成为新的趋势 物流类地产在未来几年内将会大量出现;*;区位分析——区域GDP;区位分析——产业比重;区位分析——社会消费品总额;区位分析——区域人口构成;区域现状;区域发展规划;区域商业地产特点分析;区域商业地产特点分析;区域商业地产特点分析;区域商业地产市场展望;第三部分 商业定位 SWOT分析 项目定位 业态划分 产品建议;Strength—优势分析S1.交通便利，紧邻城市主干道:沿河路 黄海路 解放路S2.综合强度高，满足一站式消费 S3.位置优越，紧邻大型居住区以及北部工业园, S4.专业化运作——首家以专业的商业手法进行运作的商业项目．由专业商业运营公司统一定位、统一招商、统一营销、统一管理， 。 S5.政策支持——2011年重点招商引资项目;Weakness—劣势分析W1. 处于解放路商业街的最北端，商业人气逐渐衰弱 W2. 地块东西高差大，物业及交通动线设计受阻碍 W3. 项目东西两端临解放路，和沿河路,商业氛围淡薄。;Opportunity—机会分析O1. 五莲商业尚处在起步阶段，存在大量的商业空白 O2. 目前五莲尚未出现大型的商业综合体，消费者期待一站式消费场所的出现。 O3. 目前五莲存在的商业物业的主要形式已无法满足很多主力店的要求。 O4. 随着五莲经济水平的不断提高，当地居民包括周边的村民有了越来越多的闲置资金。 O5. 经济危机下，大量外出务工的青年人失业回家，需要新的创业机会。 O6. 富强路南部餐饮一条街拆迁在即. O7.城北标志性建筑，城北商业的引导者 O8.沿河路改造完成后形成风景优美的沿河公园，沿岸优美的风景必然导致大型住宅项目的入驻，带动人流 O9.城市的向北发展，形成新的高档住宅，能为商业的发展带来新的活力 O10.县政府即将北迁，地段优势逐渐显现;Threats—威胁分析 T1.当地现有物业多以沿街铺形式出现，虽然物业相对老旧，但是组合灵活，租金低廉。 T2. 当地人群信息闭塞，对于新生事物尤其是高层住宅和商务楼以及小型投资公寓的接受 　会比较慢。 T3. 项目处于商业次级商圈，周围商业氛围较差，商业街主交通线欠佳； T4. 北城人向南，南城人不向北。;项 目 定 位;定位前提和因素;定位前提和因素;定位前提和因素;项目整体定位;规划建议： 1考虑本项目地处本县商业次级商圈，首先解决主干道交通最大便利化 2在进行功能设计和分布时,商业街较长，必须保障节点的逗留和景观吸引；将项目规划为多个相对独立的主题功能组团，动静相融，同时日夜同旺； ３主力店面开间大，临主路设置大店面，但位置设置其次， 　辅助商铺单铺面积适中（两层70-100之间），为节点位置，迅速实现销售； 　边角位置，设置部分纯一层商铺（1层40-60之间）， 将２－４层给主力店面；;业态建议;3#、4#三层联体商铺产品建议;3、4、5、6#居家产品建议;第四部分 营销推广 整体理论与策略 项目定位 传播策略 推售策略 广告策略;;中国房地产的竞争发展到今天，不仅是产品卖点的竞争、营销手段的竞争，更是品牌的竞争；不仅是一时一地某个项目的竞争，更是企业的竞争、企业全局的战略思路与经营模式的竞争，归根结底是战略理念和开发策略的竞争。;1、理念一：做五莲商业的门户概念 五莲商业地产正处于蓬勃发展的时代，人们已经逐渐接受商业地产投资的概念；同时，五莲又是一个旅游产业发达的城市，大量的外地人来此旅游、消费；西班牙风情街正是立足这样一个市场背景和基础，提出五莲商品走向外部市场的门户概念。从而提升了西班牙风情街的形象和地位。 2、理念二：做五莲商业的制高点概念 西班牙风情街项目是五莲第一个风情街项目，其大规划、前瞻性，首创广场购物街模式，要做五莲商业的制高点概念。 3、理念三：做北城区域板块概念 先做势后做市，先环境再建筑。商业房地产已经进入区域板块阶段，进入品牌时代。 西班牙风情街项目必须要做好“北城板块”的概念，做成北部的新城标，这样才能与其他商业房地产形成差异。所谓做板块，是指与市级商业中心与区域级商业中心的零售