策源2011年天津天地源项目整体营销策划报告90P.ppt

谨呈：天津天地源置业投资有限公司;;中央直辖市;天津城市的未来：双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态;津南; 津南区第九次党代会，客观总结了区域经济社会发展的成就，提出了“东进、西连、南生态、北提升”的发展战略，体现津南区未来“地方包围中央”的发展路径。;与天津市中心、滨海新区接壤区域优先发展，逐步向中心过渡，最终实现与天津中心和滨海新区整体连接。;然而在种种规划利好中，我们没有发现北闸口镇的身影……;各镇房地产市场行情，进一步验证了北闸口的尴尬境地;北闸口镇，津南区房地产市场价格洼地，是缺憾？还是机会？未来是否存在提升区域价值的因素？;津南区产业园区数量较多，各镇主导产业各异，但园区总体档次不高，规模不大，其中葛沽镇、双桥河镇、北闸口镇是全区较为成熟的工业园区;按照《天津市城市总体规划(2005-2020年)》咸水沽???为津南区的中心城镇，也是当前商品房开发的重点区域，双港、葛沽、八里台、小站为新型城镇，北闸口镇将承担辅助中心城镇的功能，分化主要居住功能。;到市区25分钟车程的众多公交线路，大大缩短区域外客户到北闸口的心理距离;按照相关土地规划居住类用地200.95万平米，商业金融类用地14.74万平米。由此可以看出北闸口镇的土地利用规划倾向于住宅开发建设，用以分担津南新城咸水沽镇日益紧张的土地供应。; 人口导入的可能：高新技术产业基地的设立可以为区域带来大量产业人口，辅助中心城镇的功能定位为区域外客户的导入提供支撑。 人口导入的路径：城市主干道津歧公路，到市区25分钟车程的众多公交线路，方便外区域客户的导入 人口环境承受力：设置大比例居住用地的土地利用规划，为未来发展预留了大量住宅用地，也表明区域承担居住这一重要功能;北闸口镇，机会就在眼前！价格洼地，恰恰是价格优势！;那么，项目又面临着哪些威胁和挑战呢？ 不得不提的是2011年1月出台的史上最严厉的房地产调控政策的影响。;2011年1月新政以来，津南区商品住宅呈现量价齐跌的局面;但以往几次宏观调控影响呈现明显的周期性，且影响周期呈缩短趋势;所以，待本项目2012年入市，本轮宏观调控影响已减弱，如果后续没有新的政策出台，商品住宅成交量、成交价格将出现一定反弹，故不必对宏观大势过于悲观。;威胁2、市场竞争;项目竞品市场;主要竞争项目当前存量：津南区大盘、超级大盘云集，重点竞争项目现存量达到550万平米;主要未上市项目：两个地王，550万平米的土地开发量;小站板块重点项目——天山水榭花都;小站板块重点项目——天山水榭花都项目推盘顺序图;小站板块重点项目——天山水榭花都项目月均去化约12868平米，高层均价4740元/㎡;八里台板块重点项目——星耀五洲;八里台板块重点项目——星耀五洲项目推盘顺序图;八里台板块重点项目——星耀五洲月均去化约8500平米，别墅均价10724元/㎡，高层7997元/㎡;八里台板块重点项目——星耀五洲别墅以180-250平米为主力面积区间，高层以二室为主;八里台板块重点项目——天津碧桂园;八里台板块重点项目——天津碧桂园项目推盘顺序图;八里台板块重点项目——天津碧桂园项目月均去化约14000平米，别墅成交均价10244元/㎡，高层5982元/㎡;八里台板块重点项目——天津碧桂园别墅以180-250平米为主力面积区间，高层以二室为主，主力90-120平米;咸水沽板块项目：月均去化面积不均，优质项目约7000平米，板块高层成交价格在6900-7300元/平米之间;咸水沽板块项目：从成交面积区间看，除津沽首府外，均以70-90平米面积区间的产品为主体;咸水沽板块项目：从成交户型看，二室户型占据主导位置;津南区客户研究：天津本地客户与外地客户比例为85:15；本市客户以贷款方式为主，外地客户为一次性付款方式为主;津南地缘客户约占1/3，其次为河西客户达27%，南开、大港等为辅助客源;购房年龄分析;咸水沽客户研究：本市客户与外地客户比约为8:2，津南地缘客户约占3/4，其他区域较少；购房年龄集中在25-45岁;竞品特点小结;威胁2、市场竞争：重点竞争板块品牌开发商云集、品质大盘林立;那么，我们的目标客户在哪呢？对于北闸口镇这个陌生区域，哪些人最容易被吸引？;客户定位;项目一期要牢牢抓住这几类客户，在产品设计上最大化满足这几类人的需求；待项目积累了一定的人气和口碑，区域也被渐渐炒热，则可以考虑产品的升级，向外辐射吸引更多客户，从而实现客户的升级。;价格优势≠产品品质低端，本项目延续天地源产品特点，主动占位高品质楼盘序列;项目整体定位;案名;差异化竞争策略的实现——通过定位不同产品类型、产品力补强、总价段卡位等策略，实现与竞品的错位竞争;客户策略决定了项目的开发流程和产品设计要求。;项目经济指标——本项目1.8-2.0的容积率确定了产品类型以高密度产品为主;