收益法、成本法.pptVIP

第五章 房地产评估 学习目标 了解房地产评估的对象、类别及相关概念；认识房地产的特性、影响房地产价格的因素及房地产评估的特点；掌握并熟练运用房地产评估的市场法、收益法、成本法；了解房地产评估的剩余法、基准地价法和路线价法；理解各种房地产评估方法的基本思路、操作方式及适用条件，根据不同的情况正确地选择适合的方法。 案例导引 创业大厦建成于1994年12月，是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的，该大厦总建筑面积达4.4万平方米，因其设计标准和建筑质量最高而成为三亚市标志性建筑，也是海南最高档次的标志性建筑之一。 创业大厦先后由6个单位评估出10个价格，以至最高价和最低价竟相差近两倍！对此，该大厦的产权人—海口中海建设开发公司(下称中海公司)总经理丁爱笛非常气愤，却无可奈何，因为又将面临着第11次评估了。 本案例中，对同一幢大楼及大楼的不同楼层，在多次评估中评估出的价值相差很大，引起有关当事人及媒体的关注。 主要内容 第一节 房地产评估概述 一、房地产评估的对象 （一）土地及其价格构成和种类 1、土地价格的构成 2、土地价格的主要类型 （二）房屋建筑物及其价格构成和种类 （三）房地产的价格构成及种类 2、房地产价格的种类 二、房地产价格的影响因素 三、房地产评估的特点和原则 四、房地产评估程序及评估资料的收集 第二节 收益法在房地产评估中的应用 一、基本思路及适用范围 二、收益法在房地产评估中的基本模式 三、收益法基本参数的确定 （二）资本化率的确定 四、收益法应用案例 第三节 市场法在房地产评估中的应用 一、市场法的评估思路 二、市场法的基本评估步骤 三、差异修正的方法 四、市场法应用案例 第四节 成本法在房地产评估中的应用 一、成本法的评估思路 二、成本法在土地价值评估中的应用 三、成本法在房屋建筑物价值评估中的应用 评估案例 第五节 其他评估方法在房地产评估中的应用 （一）剩余法的计算公式 （三）剩余法的应用案例 二、基准地价修正法 三、路线价法 四三二一法则 本章小结 本章思考题 由于基本地价的制定考虑了当时当地的地价市场水平，因此基准地价修正法是市场法的一种特殊形态，修正因素主要为时间因素、个别因素、容积率因素和土地使用年限因素等。 基准地价修正法适用于完成基准地价评估的城镇土地的评估，即该城市具备基准地价和相应修正体系成果，可在短时间内快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。 （二）基准地价修正法的评估程序 1、收集、整理土地定级估价成果资料 2、确定修正系数表 3、调查宗地地价影响因素的指标条件 4、制定被估宗地因素修正系数 5、评估宗地地价 （一）路线价法的含义 对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，该标准深度的若干宗地的平均单价，称为路线价。 路线价法是依据路线价，配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价。 资本化率可以采用以下方法测算： 1、收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 2、累加法 资本化率=无风险报酬率+风险报酬率 3、各种投资收益率排序插入法 评估人员收集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资按收益率的大小排队。评估人员估计被估房地产投资风险，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。 （三）收益期的确定 收益期即房地产评估中的预计收益年限。一般情况下，根据房地合一的原则，以土地使用权剩余年限为收益期，涉及房地产评估中的收益年限不能超过土地剩余年限。 某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2 000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为建筑重置价格的1.5％，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价格的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。 1、选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×(1—10％)＝486 00