旧村改造的法律服务.pptVIP

旧村改造的律师实务 广东方典律师事务所 梁赤 主任律师 城市更新 概念： 根据《深圳市城市更新办法》的规定，城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。 城中村 概念： 城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。 城中村改造也称旧村改造，是城市更新的其中重要一个板块，在深圳，据调查统计，全市有 320个城中村（行政村）。 旧村改造 旧村改造是一项拆除重建的工作，俗称“拆迁”。 工作要点： 依法拆迁、和谐拆迁 相关经验 本律师曾参与黄贝岭村、长岭村的旧村改造项目法律服务。 黄贝岭旧村改造列入罗湖区政府2011年重点项目，旧改面积19万平方米，竣工面积33万平方米，是目前深圳市已经启动的拆迁面积最大的旧村改造项目。2011年3月中旬，该项目正式启动后，旧改范围内动迁户共1470余户，仅5个月时间，就签约了1300余户，动迁户签约率达92.8%，至2012年5月，动迁户全部签约完毕，全部旧房交开发商拆除。 内容大纲 旧村改造法律服务的主要内容 旧村改造中发生纠纷的处理 法律服务中应注意的问题　 一、旧村改造法律服务的主要内容 1、参与股份公司与发展商的拆迁赔偿条件、履约保证条件的谈判 2、负责起草、修改、完善旧村改造的全套相关的法律文件 3、参与被拆迁人的动员大会 4、参与调解委员会工作 5、负责与法院、街道办等政府单位沟通 二、旧村改造中发生纠纷的处理 城中村房产的特点： 1、房屋历史遗留问题多。 2、房屋产权人结构复杂。 3、房屋没有产权登记。 解决方案 旧村改造的拆迁能否顺利推进，首先要解决被拆迁人产权确认问题。 由于城中村的房产大部分没有进行房地产登记，容易发生各类纠纷。因此股份公司（村委）在处理这一问题上，有极其重要的作用。 建议：村委在旧村改造办公室设立产权确认委员会和调解委员会，专责处理旧村改造过程中发生的各类纠纷。 纠纷类型 在旧村改造过程中，主要有以下几类纠纷： 1、村民之间产权纠纷。 2、继承、分家析产纠纷。 3、非村民与村民合作建房纠纷。 4、村民不满拆迁赔偿条件纠纷。 5、房屋租赁纠纷。 解决方案 发生争议，首先由调解委员会召集双方当事人调解，如确实无法调解的，建议通过法律途径解决。同时，股份公司要求当事人双方签订《争议房产托管协议书》，将争议的房产交由股份公司托管，双方当事人事前要确认争议房屋的查丈数据，股份公司按照生效的法律文书认定或者调解协议分配拆迁赔偿权益。 三、法律服务中应注意的问题　 1、违章建筑和面积指标赔偿问题 2、拆迁赔偿协议要注意的问题 （1）回迁房产的性质 （2）回迁房屋的确定 3、对钉子户的处理问题 1、违章建筑和面积指标赔偿问题 根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令（第248号） 第三十三条规定，对未经申报或者经规划国土部门审查属于依法应当拆除或者没收的农村城市化历史遗留违法建筑，不予补偿。 第二十五条规定，以产权置换方式补偿住宅的，补偿给原村民的房地产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。 在城中村，事实上存在大量的违法建筑，这些违章建筑都没有按照有关规定申报或者经过处理可以确认产权的。在实践中，发展商经过容积率的核算，一般都会同意全部赔偿，在这种情况下，政府应尊重发展商和被拆迁人的意思自治。 2、拆迁赔偿协议要注意的问题 （1）回迁房产的性质 《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》第二十五条规定，以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。 这里的“差价”应理解为地价。同时，律师在起草审查拆迁赔偿协议时，一定要注意发展商赔偿的房屋是不是商品房。 （2）回迁房屋的确定 拆迁赔偿协议一般对回迁房屋只约定面积，对房屋的户型、楼层、朝向、房号具体位置均无法约定。在实践中，通常采取抽签确定。律师在这一阶段，应协助股份公司制定回迁房屋抽签确定规则，防止个别被拆迁人抽签不满意反悔。 3、对钉子户的处理问题 谈判是解决问题的最好途径。 国务院、最高法院曾三令五申不得进行强拆，那么在无法与被拆迁人达成协议的情况下，能否通过法律途径解决问题呢？