如何提升商业物业升值潜力.pptVIP

; ?;1 商业物业的核心价值 Core Value of Commercial Properties 1.1 商业物业的价值构成 1.2 商业物业价值提升的关键 1.3 商业地产的潜在商业价值评估 1.4 商业物业升值空间的决定因素;1 商业物业的核心价值 Core Value of Commercial Properties 1.1 商业物业的价值构成 商业地产的价值，是由地产项目的商业价值和物业价值构成。 商业价值: 商业地产是为公众服务的, 物业型态与其他的物业型态不同，商业地产本身不具备独立性，而是本质地依存于商业的运作情况。属于公共服务范畴的商业的运作规律，决定了商业地产的物业价值可以得到何种程度上的实现。 物业价值: 商业地产的物业价值，是实现商业价值的技术价值不同的商业业态对营业空间的需要，决定了商业地产所具有的不同技术含量的物业价值。 为何要只租不卖？因为商业地产的投资价值，在于持续地持有。对于投资者而言，良好商业地产的投资风险将随着经营时间而逐渐减少，其回报率也较其他房地产投资和新商业地产项目投资为高、稳定。 ;1.2 商业物业价值提升的关键：- 地段 商业物业价值提升的关键在于地段和专业的项目管理水平，其中包括经过详细、深入的市场研究得出 的定位与前期选址、规模和后期管理方式等系列化的专业操作才能体现真正的价值。保证投资人的利 润回报，最终形成良好的企业品牌。 地段的重要性：地段永远是商业物业获得成功的第一要素。不同的地段其消费者构成和需求也不尽相 同，商业地产大型购物中心的消费者需求结构很复杂，规模庞大，需要开发商做深度的市场挖掘。 但对于很多商业地产项目，如果开发商对项目的专业化管理水平较低，那么项目就会出现问题。与此 相反，虽然市场相对出现饱和或地段稍次，但对于某些项目，如果开发商资金没有问题，对商业地 产、购物中心的操作水平很好，那么他的项目，依然有很大胜算。 商业物业重在开发阶段：对所选择的商场位置进行调查研究和系统分析，如对交通流量、人口与消费 状况、竞争对手等情况逐一摸底分析，综合评价优劣，再做出选择，使商场地址的选择具有科学性。 举例：West Edmonton Mall：低地价、免省营业税、低加拿大美元、格林尼治折扣 （对加拿大以外的消费者有 折扣）、大型娱乐场。 香港新世界中心：太古蓝烟囱旧址：1970年：地价1.31亿元, 1982年: 地价值10亿元 ;1 商业物业的核心价值 Core Value of Commercial Properties 1.3 商业地产的潜在商业价值评估： 对拟选开业的商业物业位置的未来商业发展潜力的分析与评价。 - 商业现值的评估； - 未来商业价值的评估； - 因应城市建设的发展及规划的变更。商业物业潜在价值的评估以下列4点为主： (1) 拟选的商场地址在城区规划中的位置及其商业价值　　(2) 是否靠近大型政府、企事业机构。　　(3)未来商圈人口增加的速度、规模及其购买力提高度。　　(4)是否有“集约效应”。;1 商业物业的核心价值 Core Value of Commercial Properties 1.4 商业物业升值空间的决定因素： 商业物业的价值：商业地产开发的服务对象是商业店铺，商业店铺经营的好坏决定了商业物业的价值，短、中、长期的运营状态，直接决定商业的价值。经营好的店铺保证了物业租金的稳定收益及租金上涨的可能性。商业物业运营状态主要取决于个因素： （1）业态的选择及定位 （2）整体规划、管理水平 （3）店铺的经营水平 （4）主要取决于要有足够的消费购买力。;1 商业物业的核心价值 Core Value of Commercial Properties 1.4 商业物业升值空