201604湖北云梦楚王城项目投资及合作报告.docVIP

云梦楚王城项目投资及合作报告 湖北红旗建设集团有限公司 2016年 4月 19日 目 录 第1章 项目概况及项目背景 第2章 市场分析 第3章 初步总体规划、投资概算及一期开发方案 第4章 财务分析 第5章 合作方式 第6章 法律及政策性风险分析及评估 第7章 综述 第8章 附件清单 　　　　　　　 　　　　　　　第1章 项目概况及项目背景 项目位置 项目选址：“盛世楚王城”项目选址于湖北省孝感市云梦县城关镇，云梦县中心城区南北主轴线楚王城大道与东西主轴线建设大道交汇处。 交通优势：本案落地孝感市，是武汉“1+8”城市圈副中心城市的重要组团，云梦县距离武汉80公里，处于武汉城市圈“1小时通勤圈”，汉十高速、京珠高速、316国道、107国道、汉十高铁（在建）横穿境内，交通优势极为便利。 地段优势：本案位于新老城区衔接带主轴，主城区“东移”是城市发展的主要导向，整个中心城区的骨架由老城区经本案向河东新区方向拓展，项目占据未来主城中心，地块周边城市服务设施、市政基础设施配套完善，区位优势如整个城市的“CBD”。 地块现状 四至范围：楚王城大道以东，北垣路以南，东垣路以西，曲河路以北。 地形地貌：整个地块地势平坦，自然标高与市政道路标高高差1.5米左右。 地面现状；地块东边紧临楚王城大道沿线有低层门面房，地块东北角有少量待拆迁低层居民楼，其余基本无地上附着物。 地下情况：整个地块文物勘探工作已经完成，除规划360亩核心楚王城公园以外，其余地下无实际考古发现。 可开发商业用地的完整性：除地块四至及横贯东西中轴线（建设东路）含市政道路代征地、市政绿化带外，无江河湖泊等因素分割土地。 附图： 三、 项目背景介绍 投资方——深鸿润投资集团前身是由深圳育才教育书店有限公司发起成立的，注册资金6仟万元，集团总部目前设在武汉。深鸿润集团由湖北武汉蔡甸籍人士胡家斌（董事长）创立，集团以引领文化产业先锋为宗旨，旗下拥有多家分子公司，业务涵盖房地产投资、产业园建设、文化出版产业、科技产业、实业投资、酒店管理、物业管理等板块，是一家大型民营企业集团。 深鸿润武汉深鸿润国际文化科技城“楚国盛世·楚王城”项目“中国·将军城”项目宏观因素分析经济环境：云梦县年GDP约150亿元，人均GDP约26416元，与孝感市下属汉川、应城、孝南区、安陆、大悟、孝昌六县市区相比，云梦县国民经济发展处于中上等水平。固定资产投资呈快速增长态势，第三产业比重占比约30%，三产比重处于同级别城市较高水平，现代服务业处于持续增长期。（数据来源：湖北省统计局官方公布，云梦县官方公开至2012年） 2）人口环境： （数据来源：《云梦县城市总体规划》2013-2030 ） 表一：云梦县人口规模发展规划（单位：万人） 2015年 2020年 2030年 中心城区人口 20 25 28-30 县域城镇人口 27 35 45 县域常住人口 54 58 63 表二：云梦县城镇化率增长预测 2015年 2020年 2030年 湖北省 56% 61% 69% 武汉城市圈 56% 62% 70% 云梦县 50% 60% 71% 3）政策环境： 战略一：区域对接，云孝一体。“对接孝感”，全力将云梦打造成为武汉城市圈副中心 城市孝感的重要增长极。随着城市“东扩”，未来与孝感市中心城区联为一片。 战略二：提升第三产业比重和水平，初步由生产服务型向生活服务型转变；促进四化同 步发展，即推动信息化与工业化深度融合，推动工业化与城镇化良性互动，推动城镇化 与农业现代化相互协调。 战略三：文化引领，突显城市特色。云梦县历史悠久，城市具备诸多可挖掘的特色文化 元素，是湖北省三大文物县之一，楚王城、儒学大成殿、泗州寺列为省级重点保护文物。 通过城市环城水系和三湖连河工程，重塑“古泽意向，水乡意境”的水文化特色景观。 战略四：中心集聚，城乡一体。实现资源与要素的中心集聚，做大做强中心城镇，强化中心城区的辐射带动作用，实现区域协同发展。 2 、城市规划 城市功能规划与布局: 一心、两轴、五片 一心：综合服务中心。以龙岗路两侧和曲阳河两侧构建城市综合服务中心，包括行政、 教育、医疗、文化、商业等。 两轴：依托楚王城大道形成南北发展轴线；依托黄香大道和曲阳河形成南北向发展轴线。 五片：将城市划分五个片区，包括城北工业园区、河东新区、东城区、老城区、城南经 济开发区。 城市交通现状与规划 ：两环、三纵、五横 住宅市场概况 商品房供给情况：2015年云梦县商品房总供应面积87万方，总套数7690。商品住房可售房源分布：90平米以下的8.1%，90-10