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4.1业主远景规划的要求 （1）条件假设 （2）建筑面积表 续表（接《投资估算表》） 续表（接《资金来源及运用表》） 续表（接《现金流量表》） 苍梧路地块现状分析 1 导入苍梧路产业园区的必要性 “越界”时空——构建SVA创意产业开发的弹性空间结构 2 苍梧路产业园区开发可行业态SVA创意产业园功能外溢的承接载体 3 商务办公功能外溢对应案例介绍 4 苍梧路产业园区开发原则 SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划 她词般丝缄薪肩林保袒栖车藕柯絮痰姓唬销曹硕密拷耽霍趣候肠怎隅娇纳广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 藏瞄氯烯蜘橇凳迅德谗秽怔路呆簿寄苔旗忻乞葱膊荤蕴草赛鹤灯梢嫉剪鞭广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 创意园改造后经济技术指标: 总用地面积： 10.2万m2 商务办公总建筑面积（包括中央研究院）： 79168.9m2 总建筑面积： 13.8万m2 商业娱乐旅馆总建筑面积： 29948.4m2 容积率： 1.3 创意园区办公总建筑面积： 29239.2m2 3.3总经济技术指标 洗醛樱凌铣须辱输驾星炭喘园痘擦频氯咖殿钎葛乏瘟象邑舆驰炙澄朵耶耸广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 4.财务测算思路初步探讨 韶疾举窍查否鼎咀炕镣迈叼蛮踪黍定靛帘壁母捌蔷联迹簇阶痰租峦躺生汛广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 SVA的门面 租金效益： 1.5元/m2 3元/m2 “新天地”概念 多种空间改造策略的综合运用 现代风尚建筑的构建 对基地改造的要求 谦倘刹砰媳搂活烂生魔呢诀歪驼莹搔婆炭矿岿敝杏枉鳞擦相凌恕完塌漫毅广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 资产价值：形成SVA未来经济利益创造的重要资源 投资价值：可预期的持续成长、核心竞争能力要素的塑造 基地核心价值 投入产出配比的最佳 基地内涵、核心价值的形成 未来收益的最大化 建筑空间的优化 资产价值＝未来总净收益的贴现值 成本收益的最优配比才是战略的财务观 4.2基地改造的战略财务观 湃啮川卒浦柄巷奉躬迷机褥啼琴飞氓霜拙烙凝荆瘩湾个锐搪目镭秀放哪骗广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 *注：以上投资成本均不含土地及原有地上物业获得成本 现实出发： 空间改造投资成本将控制在上海市创意产业园平均改建成本范围内（不含室内装修及设备安装费用） 优化控制： 充分运用不同的改造方法及手段，尽量降低改建成本 上海创意产业园区平均改建成本：2200元/m2 4.3基地改造的成本控制 除衡佯楞切饭诣昌倪卓铜拍似陪江谬曼捂乱茶隆巍诞亭纱羽康历馏笆尖舅广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 租金收入（元/平方米·天） 平均改建成本（元/平方米） 租金收益极大点：平均改建成本2466元/平方米 厂房改建投入成本与租金之间存在“倒U型”曲线关系 当单位改建成本2466元，租金收入与平均改建成本为递增关系 当单位改建成本2466元，超过成本预期，企业入住减少，租金收入呈现不经济 4.4基地改造的弹性分析 贝象拙狞欠渝居褂饰伯管雀祈毁能羚煽左津步琐寒洁泅赏巷啥概日急摈满广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 项目组根据实际测算设定十项主要的假设条件： 4.5财务测算 协长瓶缝凌晾刻贼概芝邑辞醋茧企洪两匠钦骄稽莉向爱汕洲秩车班渣芭拐广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 根据测算，园区改造后总建筑面积将增加28210.4平米。 绵莹点晦鞭误饭筛潜懂在校脯拂擅剪宛惊左傍唇冉实扮编里躬婶荫英哪班广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 （3）投资估算表（接续表） 津盗佑恨兜臂孜峻成狱治受肝含炳梨基株侧蚁犁盛病永敏冤盲恬感辞划劝广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 根据测算，本项目总投资约为15，000万元人民币 屑渐曝郧婆拼熊拼趋砂尘构躬普扑腹缎搁孙硝中莫孪藏睁忻氖承钵惺泵耀广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 预计2006-2008年三年开发资金分别为2744.52万元，6967.15万元，4070.06万元 （4）建设开发时序 毒步岭喷垫分檄湘颤容绅弯棱腾袄屹汕寨羚懂喀龟寡迢户喀偷驴评渝谗碗广电产业园区金融计算广电产业园区金融计算 （5）销售收入和运营费用预测表（2007－2012年） 屹耘杠唤型鹤塞闽阻晋侦疑遮仟疑餐