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1 常州河海置业龙城大道项目 前期营销策划报告 谨呈：河海置业 致观咨询（上海） 2010/07 爸郁同肛令冰傅剃肪福毁利邢懂鹿至诊鬃卵我牙堤泊睦呈淬单腿而哺支床市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页 2 项目区位 本案 新市政府 老市区 2.3公里 4.5公里 地块位置：华山路以东、龙城大道以北 占地：85200平方米 容积率：≦2.3 建筑面积：195960平方米 建筑限高：≦80米 建筑密度：≦20% 意懊釜坚赔跟蛮于组玻陡隔匙掠裂畦耕敲腐待等端殃值碧寒皑壁毛很申梗市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页 3 由于目前项目尚处于前期规划阶段 故此次报告沟通重点为项目产品定位及品牌形象定位 凳臀揭里帅藻崇本确命喝铜正药酉搅董计蓖已彩龙芳逆产扒缓箱藤坡示沾市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页 4 报告结构 市场认知 [定位前思考] 产品定位 [规划概念及产品营造]品牌形象定位 [案名及平面风格] 驼泣凛寒军皂蛛州卢傍螟滨举耸匝益梅港驮忌蓑笨禁亡述右唬挽霓蕊疹格市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页 5 策略思考方向 项目外部空间 项目自身条件 定位模型的选择 （客群定位/竞争定位/产品定位） 项目定位方向探寻 (城市/地段/竞争/客源) 数据指标 (限高/退让) 资源属性 (高架、高压线等) 价值体系 经济测算 建筑规划 项目认识篇 项目定位篇 企业目标 (品牌/战略) 床煎评憎胸冠愉婆谊息攘镣娜川瘴抿刹赴伞娇包蹄犀噪炊织贝硅务腐诡拙市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页 6 项目认识篇 疵帚呐勿撂拜慑伺木帚目咽痔狸喜巢茁巧洞讳卢讨坟耽讹慎一殃乓庭做补市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页 7 【城市】第三只眼看常州 双面常州下的发展趋势 房地产市场的发展特点 城市与房产的未来走向 绢使蹈菇肮古裙姑脚鳃疟姐彭攒赂托菜改镇喻橇迂笔豆荒特精滩铭叹沮殃市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页 8 城市认识 城市特点 从【一个常州】到【“两个”常州】 常州： 天宁、钟楼、戚墅堰、新北为主的城市中心区域，很少选择在武进置业，向北较多。 武进： 产业发展、生活配套等都自成一体，基本都选择在武进区域内购房，市区内也会有物业，但并不是必须。 “合”而不“和” ——双面常州 在城市以南北两翼为主要发展进程中 以市政府、高铁为主要引擎支持的新北占据更多有利因素 佩桨豺了尼静绘诗瘦建怒耳廷狱墩泣墨簿础盖展尺鸵隅毁抒鸿号颇沥资机市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页 9 城市认识 城市特点 常州商品住宅年度成交走势 常州的人均可支配收入仅比无锡和苏州少5%和9%， 而房价却比两个城市低20%-40% 08年调控年，常州市场并没有出现成交量大跌的情况 09年随全国楼市火热，成交量和价格呈现回补的态势 房产楼市泡沫不严重 发展趋势较为健康 沪宁线价格洼地存在补涨空间 ——价格洼地 从【量平价稳】到【回补增长】 磁吮肆稗柳倒蚕赋喘苏玉嚏亦弯瓢劳汁怕唁铲洽豪三涧范择湘惫束肌然澈市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页 10 城市认识 城市特点 ——品牌布局 从【零星争艳】到【百花齐放】 品牌开发商布局常州，外来、本土品牌争奇斗艳 市场竞争白热化，楼市升级进入品质新时代 外来实力开发商： 世茂、龙湖、九龙仓、和记黄埔、华润、雅居乐、绿地、万达等…… 本土实力开发商： 新城、常发、河海、九洲、武房等…… 倪击逐酒茬拄悄大竭帕褐硕郴琐困骄铡宣巳纯倚悉习始惺戍玩谤枝燕妒座市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页市场营销计划的龙城大道项目在常州河常州是一个2010 - 174页 11 城市认识 城市特点 ——楼市升级 从【规模大盘】到【品质生活】 世茂香槟湖 九龙仓时代上院 品牌开发商 高端项目增