Shunchi房地产——神话的终结.pptVIP

顺?驰?： ? 一?个?地?产?神?话?的?终?结 ;; 一、顺驰的简介;;;二、顺驰发展史之起步;顺驰发展史之发展 —— —— 蟒山会议;蟒山会议 在这三个安排之中，顺驰内部的资金管理系统，成为顺驰能够在全国性扩展之初取得重大进展的关键。这个系统将顺驰的资金用到极致，并以滚动开发的方式扩大规模，通过快速运转的方式快速拿到销售回款，然后再去获得土地，进入下一循环。 顺驰中国总裁汪浩曾经具体阐释过顺驰的“推”、“快”：“买地时推迟首付款时间，拉长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收房款之间的周期。” ;顺驰发展史之腾飞; 顺驰的身影不仅出现在华北和华东，先后又进军湖北荆州、郑州、洛阳等地，将触角延伸至华中地区。2004年4月，顺驰先后从郑州和洛阳取得两块土地。 与此同时，在天津顺驰的行动也没有停止。 2003年顺驰在天津同时开发28个楼盘，最多的一天有8个新项目开盘。自1997年推出第一个开发项目香榭丽小区以来，顺驰集团开发面积超过350万平方米，滚工并实现销售面积250万平方米。 单单2004年开工面积就达200万平方米，销售面积达130万平方米。 ; 经过这种大跃进式的爆发之后，顺驰手中储备的土地面积瞬间就达到1200万平方米，其中长三角就占了400万平方米。在一年之内，顺驰从一个地方性公司变成一个全国性的公司，企业的员工也从几百人发展为8000 人。 一时间，顺驰所到之处，地价都会大幅上升，顺驰也因此获得了“天价制造者”的称号。 ;;顺驰发展史之破灭; 与此同时，国家开始加强了对房地产行业的宏观调控，房地产行业的日子日益趋紧。很多专家预言，大多数中小开发商面临被合并重组的命运，否则只有死路一条！ 2005年顺驰计划的200亿销售额仅实现了80亿元，并且在这一年，其旗下各大项目的潜在问题纷纷暴露出来。2005年年底，最夸张的一天，整个苏州项目公司的账上只有16元。 审计报告显示，南京顺驰账面资产总额107871.76万元，净资产-6536.74万元。2006年主营业务收入、利润总额和净利润均为0。不过根据相关评估报告，南京顺驰的资产总额评估值为123915.37万元，净资产评估值为9506.87万元，转让标的评估值为6654.81万元。 ;2006 年9月，顺驰，这个昔日不可一视的地产黑马竟然也被迫走上购并的前台，业界一片哗然！2006年9月5日路劲与顺驰签订协议，路劲以不超过12.8亿元的总代价，收购了顺驰55％的股权和顺驰凤凰城地块全部股份。路劲基建注入的12.8亿元资金，主要包括路劲基建购买顺驰位于苏州工业园凤凰城地块的3.8亿元，认购顺驰A55%股权的5亿元，以及认购顺驰B55%股权的4亿元，其中顺驰A和顺驰B由顺驰中国全资拥有。 2007年1月25日，香港上市公司路劲基建（HK1098）发布公告，路劲及其伙伴日前再度以13.1亿港元收购增持顺驰中国39.74%股份，最终控股比例达到94.74%，顺驰原股东孙宏斌仅持其余5.26%股份。 ;三、顺驰失败的原因;成也资金 败也资金;2001至2004年销售回款情况;顺驰模式;;高速扩张和过度负债决定了顺驰的资金链风险已经形成，这正是顺驰目前所面临的最大的风险，也是外界对顺驰最为质疑之处。 （1）顺驰已经积压了很多到期未付地价款、贷款和工程款，表现出较大的资金缺口。 （2）顺驰的资金链过于紧绷，即便其财务掌控能力再高超，整个财务体系也经不起开发队伍对某个或某几个项目的判断失误和操作不当。一旦出现判断失误或者操作不当，顺驰资金链的断裂也就近在眼前了。 （3）顺驰以高价拿地，在进入新地域时很少考虑成本问题。 （4）四证没有拿全之前，在保持各项报批进度的同时，就开始施工建设，允许存在一定违规行为，愿意承受带来的政府部门罚款风险。 ;资金链的破裂;顺驰负债融资过度的不良影响 1.经营不善。 负债融资过度引发企业收支性财务风险。严重的易导致企业破产倒闭通过负债经营，企业可筹到大笔资金，但资金使用效果如何十分关键。若企业在生产经营过程中，经营者不关注市场动态，产品销路不畅，资金回收就会发生困难，必然使企业收不抵支，不能偿还到期债务本息和股东报酬，引发收支性财务风险。这种风险是一种整体性风险，将对全部债务的偿还和股东的支付都产生不利影响。特别是在企业收不抵支发生亏损时，股东权益也随之减少，从而减少作为偿债保障的资产总额。亏损越大，以资产偿还债务的能力越小。这就意味着企业面临经营失败。;;;;;四、顺驰失败的启示;解决负债融资过度的措施;;(三)拓宽筹资渠道，增加企业的选择余地。 在政府投资不足、银行贷款负担非常沉重的情况下，国家应从宏观上给企