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飘蔷珊异扒烷萤界炯止疤我棒继坞帕表凉健春耽脓玩赘绅脖戴瞳喀荤智捕南京华海房地产马组老街项目定位和营销推广128ppt南京华海房地产马组老街项目定位和营销推广128ppt;;市场分析及初步产品设计;市场分析; 联排别墅＋小高层 纯低层洋房（4层+5层） 纯6层电梯洋房 6层普通花园洋房＋5层高档花园洋房＋4层叠加;我们通过粗略产品计算初步估算出以上方案的收益情况（其中销售价格按照本项目的初步预估价格计算）：;建筑采取1跃2、3跃4、5跃6的纯跃层形式，部分6F为普通花园洋房住宅； 其中底层赠送花园，顶层赠送露台，使其有类叠加别墅的生活品质。;① 较大面积的设置高档花园洋房;以上三种方案哪种最适合本项目？ 收益最大的方案面临的市场风险多大？ 为此我们将对比分析三种方案， 找出最适合本项目开发的方向;首先，重新深入认识地块：? 地块等级划分;市场分析; 方案二和方案三收益都比较高，那么其市场风险如何？ 那么我们接下来分析本项目物业总价水平上的市场情况：; ? 总价在250万以上的物业； ? 总价在200～250万之间的物业； ? 总价在150～200万之间的物业；; 江宁板块的独立别墅总价多集中在250万以上，双拼别墅的总价多集中在200～250万之间，部分联排别墅总价集中在150～200万之间； 仙林板块目前有新推出的双拼别墅总价达到了200万以上，部分联排、叠加别墅总价在150～200万之间。;江宁板块总价在200～250万的双拼别墅;仙林板块总价在150万～200万物业 ;以上数据表明：;了解了以上总价基础上物业的市场情况，那么我们又面临着这样的问题：;市场分析;根据以上地块规划，初步预估本项目周边后期潜在：;方案二： 设计为纯6层电梯洋房，与周边后期潜在多层竞争激烈； 不符合地块素质档次分区的应用，无法突出素质较高区域的价值； 全部为跃层户型，高总价物业太多， 收益最大，但市场风险最大； 方案二不能合理有效的利用地块资源， 且市场风险最大，不适合采用。; 方案三的收益相对方案二稍小，但多种物业形态组合可以增加市场选择性，扩大客群基础，???通过部分多层建筑阻隔外界不利因素，保证了社区居住环境。 另外，方案三可以延伸出不同的产品设计（例如①和② ），可以通过物业比例的调整来实现收益和风险的平衡。;初步建议： 普通花园洋房： 户型面积以95～130㎡左右的二房、三房为主； 户型面积以180～200㎡左右四房、五房为主； 高档花园洋房： 户型面积以150～160㎡左右的四房为主； 叠加别墅： 户型面积以180～200㎡左右四房、五房为主。 （以上户型面积仅为初步建议，后期可视具体情况调节）;确定了可开发的物业类型之后，我们就要解决以下问题： 各种物业类型如何布置？ 各物业类型体量如何分配？;我们仍从地块素质分区出发：;物业体量分配原则： 4层叠加物业体量：天花板原则 6层多层物业体量：地平线原则;方案三①;方案三①;产品建议;方案三②;方案三②;产品建议;通过以上论述，我们得出： 多层+花园洋房+叠加别墅是最适合本项目开发的物业； 通过“天花板原则”、“地平线原则”和“资源充分利用原则”得出了各 物业合理的体量分配； 给出了适合项目开发的产品设计方案。 ;产品细节建议;规划布局（方案三① ） ;交通组织（方案三① ） ;交通组织（方案三① ） ;规划布局（方案三② ） ;交通组织（方案三② ） ;;产品定位建议 ;1、叠加别墅;产品定位建议 ;2、高档花园洋房;产品定位建议 ;产品定位建议 ;产品定位建议 ;产品建议;产品建议;景观建议 ;景观建议 ;景观规划建议 ;景观建议 ;景观建议 ;景观建议 ;景观规划建议 ;配套设施建议 ;配套设施建议 ;马群老街项目市场、产品部分结束，谢谢！;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;这是环陵路价值发现阶段，引发目标客群内心共鸣 奠定项目江湖地位的捷径，也是精神层面上的最佳对话方式;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;营销策划;思考立基点;? 纽约的长岛 ? 洛杉矶的比华利山 ? 巴黎的十六区 ? 日本的东京湾 ? 香港的浅水湾 ? 上海