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物 业 简 图 主讲： 何 军 何 军 工程师 物业管理师 QQ:751671588 Telhttp//:751671588@ 一、物业公司架构 公司，构成现代商业社会的重要细胞，是国家经济利益之所在，人们生活便利之所依，社会发展之所需，虽然公司的架构都大同小异，目标相同，但不同的行业，同一行业的不同发展价段，各不相同，了解公司的基本架构，有利于自己的职规化与发展。 （一）、物业公司的常用架构 1、职能式组织架构 根据工作任务的相似性来设立管理部门 2、区域性组织架构 是跨区域作业的公司必须采取的组织方式 3、事业部式组织架构 根据自己的需要设置相应的职能部门，集中决策，分散经营 （二）、一线与二线 划分 直接对客服务-----一线 支援对客服务-----二线 关系 生产-----服务生产 作用 规范 指导 监督 考核 （三）、常设机构 行政人事部 资金计划部 综合技术部 品质运营部 市场拓展部 （四）部门职责 规章制度 岗位职责 作业指导书 质量控制书 受控文件 （五）主要装备 常用装备 专用装备 拓展装备 二、物业服务全过程 物业服务高度依存房地产 贯穿房地产开发全过程 过程决定品质 具有一定的政府部门社会职能 (一)、早期介入 设计阶段：符合规范 满足需求 符合实际 便于管理 节约成本 考虑长远 施工阶段：照图施工 符合规范工艺与流程 发现问题 监督质量 留存资料 关注细节与隐隐蔽工程 提出整改意见 (二)、承接查验 发现问题 监督整改 收集资料 熟悉设备 协调关系 准备移交 (三)、卖场服务 为卖场提供高品质的物业服务 为地产销售提供强有力的支持 为客户展示未来物业服务的雏形 为接管项目准备必要的资源 (四)、接管项目 1、新项目接管 成本测算 投标签合同 组建团队 准备资源 早期介入 接管项目：图纸签收 设备现场验收 业主 及车辆档案建立 设备设施档案建立 整改消项 履行合同 2、旧小区的接管 成本测算 投标签合同 公示：合同 服务方案(主要部分) 收费标准 服务内容及标准 预算与依据 答疑电话 组建团队 准备资源 移交接管：客户资料 图纸 设备现场验收 财务资料(物业费 公共水电费 公共收益 公共支出 维修资金) 外部关系 重点事项 履行合同 (五)、项目管理 对客服务 设备管理 成本控制 团队建设 流程再造 财务管理 对外关系 档案管理 经营管理 社区文化 市场拓展 分专业 保安 保洁 客服 工程 (六)、项目退出 提前公示：退出原因 法律依据 退出办法 退出时间 免责申明 遗留问题的处理 联系电话 移交：两方移交 三方移交 四方移交 客户资料 图纸 设备设施现场查验移交 财务资料(物业费 公共水电费 公共收益 公共支出 维修资金) 外部关系 重点事项 存在问题的文字说明 人员安置 外部客服关系及合作单位的告知 三、大物业 有人类活动的地方就有物业服务 (一)、住宅物业 普通住宅和非普通住宅 多层 高层 别墅 其它 (二)、非住宅物业 写字楼 商业 医院学校 厂矿企业 科研院所 研发基地 政府机关 武警军队 楼堂馆所 (三)、市政及社会公用设施 机场码头 高速公路