物业工程部运作手册 万通物业.docVIP

万通 物业 工程部运作手册 北京万通鼎安国际物业管理顾问有限公司 拟制人： 王兵 审核人： 曹佩祥 批准人： 高一民 VD/WM-A/GC[1998] 目 录 0. 部门简介 4 1. 组织机构及岗位设置 5 1.1. 组织机构 5 1.2. 岗位设置 5 2. 管理范围 6 2.1. 人员管理 6 2.2. 公共设备设施的维护保养及运行管理 6 2.3. 维修服务 8 2.4. 工程管理 8 3. 日常管理 9 3.1. 日常管理的主要工作内容 9 3.2. 设备运行管理内容 10 4. 部门与岗位职责 13 4.1. 部门职责 13 4.2. 岗位职责 13 5. 操作规程与标准 23 5.1. 茶炉房安全运行操作规程 23 5.2. 二次装修管理程序 24 5.3. 中控室管理程序 26 5.4. 低压配电柜操作指导书 29 5.5. 高压配电柜操作指导书 31 5.6. 电容器操作指导书 33 5.7. 自动转换开关及紧急发电机操作指导书 34 5.8. 空调机房强电箱及风机、水泵强电箱作业指导书 36 5.9. 电动机作业指导书 38 5.10. 强电竖井作业指导书 41 5.11. 蓄水池清洗作业指导书 43 5.12. 水泵作业指导书 44 5.13. 水工巡查作业指导书 46 5.14. 冷水机组作业指导书 47 5.15. 空调及新风机组作业指导书 49 5.16. 风机盘管清洗及检修作业指导书 50 5.17. 空调及新风机组巡视检查作业指导书 51 5.18. 空调水系统换季作业指导书 52 5.19. 卫星及开路电视信号接收系统作业指导书 54 5.20. 背景音乐及紧急广播系统作业指导书 57 5.21. 电话机房工作程序 58 5.22. 多功能厅系统操作及维护指导书 60 5.23. 消防设备设施保养指导书 62 5.24. 车库自动收费系统设备保养操作指导书 65 5.25. 楼宇自控设备保养操作指导书 66 5.26. 楼宇自控系统终端操作指导书 68 5.27. 小型工具及设备安全操作规程 73 5.28. 外包工程项目管理程序 76 6. 规章制度 78 6.1. 机房值班制度 78 6.2. 交接班制度 78 6.3. 机房“动火”制度 78 6.4. 机房钥匙管理制度 79 6.5. 档案借阅制度 79 6.6. 卫生制度 79 6.7. 万通新世界广场施工管理规定 80 7. 工作细则 84 7.1. 工程部经理 84 7.2. 工程部副经理 85 7.3. 土建工程师 86 7.4. 土建主管 88 7.5. 设备工程师 88 7.6. 设备主管 90 7.7. 空调工程师 92 7.8. 空调运行班组 93 7.9. 电话机房 94 7.10. 音像机房 95 7.11. 中控室 96 7.12. 中控值班长 97 7.13. 中控维修主管工作程序 98 7.14. 中控值班员 98 7.15. 中控维修工 99 7.16. 强电主管 100 7.17. 配电运行值班员 100 7.18. 维修电工工作程序 101 8. 质量记录与表格 105 部门简介 工程部负责为大厦运营提供良好的设备设施，以保证大厦能够为客人提供一个良好、舒适的工作环境。工程部秉承物业公司“诚挚服务，规范管理”的质量方针，努力完善设备设施，保证高质量、高效率的维修工作，对设备设施进行精心的维护与保养，使客户能够真正感受到工作环境的舒适与方便。 组织机构及岗位设置 组织机构 岗位设置 办公室： 经理 1人 副经理 1人 秘书兼资料员 1人 土建专业： 工程师 1人 主管 1人 油工 2人 木工 1人 设备专业： 工程师 1人 主管 1人 员工 9人 弱电专业： 电话音响主管 1人 电脑主管 1人 消防自控主管 1人 电话工 2人 音响工 2人 消防员工 1人 中控室： 值班长 1人 主管 1人 员工 6人 强电专业： 工程师 1人 主管 1人 员工 9人 值班员 4人 维修工 2人 空调专业： 工程师 1人 空调主管 1人 员工 4人 管理范围 人员管理 设置人员编制及岗位，制定岗位职责。 合理选择上岗人员，合理使用做到人尽其才。 安排班次。 员工培训。 公共设备设施的维护保养及运行管理 配变电系统 电力变压器、高压配电柜（包括高压开关柜和计量柜）、低压配电柜（包括各类低压开关柜、低压电容补偿柜）、直流屏。 楼层的强电竖井及各功能区的分配电箱，各类机房根据设备需要而设置的配电箱和控制屏。 柴油发电机组及其附属设备。 避雷设施（包括接闪器、引下线、接地装置、均压环）。 暖通