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房地产销售培训 第一章：房地产基础知识 01、房地产： （又称不动产） 是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。 （如：住宅、大厦、学校………） 02、房地产市场： 是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。 03、房地产市场细分 一级市场： 即土地市场，是由国土部门掌握，国家以土地所有者和管理者的身份，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。 二级市场： 即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。 三级市场： 即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。 04、什么是房地产产权？ 指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。 05、房地产登记发证由哪个部门负责？ 根据《房地产登记条例》规定，房地产主管部门即市房管局是郑州房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。 06、《房地产证》有什么作用？ 《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。 07、土地的使用年期是如何确定的？ 凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 08、房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？ 房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。 09、在什么情况下买房需签订房地产现售合同？在什么情况下买房需签订房地产预售合同？ 欲购买已竣工验收、交付使用的商品房，买卖双方需签订房地产现售合同。 购买尚未竣工验收的房地产时，应签订房地产预售合同。 10、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件？ （1）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； （2）取得《建筑许可证》和《开工许可证》； （3）除付清地价款外，投入开发建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资； （4）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议； （5）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。 符合上列条件的，经主管机关核准后，发给《房地产预售许可证》。核定外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销许可证》。 11、什么叫房地产抵押？ 指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。 12、房产预售须具备那五证？ 建设用地规划许可证、国有土地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品预售许可证 第二章：房地产建筑基础知识 第一部分：常用专业术语解释 01、建设用地面积： 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 02、建筑面积： 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。 03、公用建筑面积： 建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。 04、 建筑物基底面积： 指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。 05、使用面积： 使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。 06、公共面积： 公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。 07 公共面积分摊： 每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算： （1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算； （2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。 每户应分摊的公共面积＝ 应分摊公共面积 ×每户使用面积 每各户使用面积之和 08、 使用率： 房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。 09、容积率： 规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。 10、三通一平： 指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。 11、七通一平： 指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 12、建筑覆盖率（建筑密度）： 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建