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2005年，成都市某开发商计划对当地某地块进行房地产开发，建设商品房出售。 在尚未取得土地使用权的情况下，其与众多购房者签订了《认购书》，其中约定：出售期房2栋501室住宅，建筑面积112m2，每平方米3000元,2007年06月前交付。除此之外，《认购书》还包括了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约缴纳了定金及部分购房款后，开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工，遂通知购房者退款并商议赔偿事宜，但一部分购房者并未接受开发商的解约请求。 2013年，该开发商取得了该地块土地使用权，遂开工建设，并于2014年取得了商品房预售许可证，预售价格每平方米近10000元，现已全部预售完毕，并依法办理了不动产预告登记。 此时，当初未接受退款解约安排的部分购房者要求开发商继续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额，开发商则主张合同无效，遂引起诉讼。 问题 1. 原被告双方签订的《认购书》如何定性？一种意见为该《认购书》是预约；另一种意见为该《认购书》是本约。 2. 《认购书》是否是有效合同，有关损失如何计算？一种观点认为《认购书》有效，赔偿应依原告诉求；另一种观点认为《认购书》有效，但差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。 3、认购协议和定金具备什么效力？ 4、《认购书》属于买卖合同还是预约合同，违反预约合同的赔偿范围如何确定。 商品房认购书不止这一个名称，有的开发商同认购人签订的认购书也会称为商品房认购协议书、商品房订购书、商品房预订单、商品房预约单、优先购买权申请表、房屋临时订购合同等 在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称《商品房买卖合同纠纷案件适用法律解释》)第五条3中正式将其规范称之为认购、订购、预定协议 该认购书为本约 本案《认购书》有效 国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“商品房预售应当符合以下条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期; (四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明 根据合同法第五十二条第五款之规定，《认购书》虽成立，却因违反行政法规而无效。但是开发商对涉案房地产项目的开发进展弥补了《认购书》效力上的缺陷。 2013年，该开发商取得了该地块土地使用权 2014年取得了商品房预售许可证 依法办理了不动产预告登记 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 本案诉讼发生时，被告已完全获得了商品房预售所需资质，使得《认购书》“可以”认定有效。 本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足 原告方不能因商品房买卖合同签订在先而取得优先履行的地位 《债权法》有关平等性：债权具有相容性和平等性，不仅在同一标的物上可以同 时并存数个债权，而且数个债权人对同一个债务人先后发生数个普通债权时，其 效力一律平等，不因其成立先后而有效力上的优劣，是为债权平等原则。 本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足 本案中签订在后的预售合同已经不动产预告登记，使得后开放商对本案房屋的物具有了物权法上的排他性优势 《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 认购协议的法律效力 根据《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》” 根据《合同法》规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请认购人注意免除或限制开发商责任的条款，并按照认购人的要求，对该条款予以说明。